別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 つくばみらい -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   つくばみらい -7 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　五木田　裕一 印  TEL.

鑑定評価額 3,480,000 円  １㎡当たりの価格 26,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月14日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 つくばみらい市筒戸字諏訪２０２５番１３ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 台形 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅と農 家住宅等が混在する 住宅地域 南東7m市道 水道、下水 新守谷 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南     0 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.1 ｍ、奥行　約　　  16.4 ｍ、規模　　       132 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北、７ｍ市 道 交通 施設 新守谷駅北東方 1.1km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 付近では大型物流施設が開業し、大型貨物車の交通量増加が懸念される。また新守谷駅東側に新たな出入り口が 完成したことから駅へのアクセス性がやや向上し、地価は弱いながらもほぼ横ばい傾向が続くと予想する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はつくばみらい市を中心とし、守谷市や取手市の既成住宅地域一帯と判断した。需要者は市内に居住又は地 縁を有する一次取得者が大半を占め、他の地域からの転入者は少ない。周辺の住宅地域内における相対的地位の低下が みられ、外部からの需要者に対しては訴求力は低い。街区がやや雑然としていること等から画地面積は小規模なものが 多く、４０坪で３５０万円程度、新築戸建で２０００万円が上限であると思量する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産は、居住の快適性を重視する従来からの住宅地域に存しており、市場では自己使用目的で取引が大半を占め る。よって、快適性や利便性が重視される傾向が強い。一方、付近にアパート等はみられるものの、対象不動産の画地 規模では適正な賃貸経営は困難と判断し、収益還元法の適用は断念した。よって主たる市場参加者の視点を重視し比準 価格を採用し、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　つくばみらい -2            　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,100 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [104.0] 100 [ 93.4] [104.0] 100 26,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] つくばみらい市の人口は増加傾向にあり高齢 化率も県平均を下回るが、地域間格差が大き く、みらい平駅周辺とそれ以外では大きく状 況が異なる。 新守谷駅自由通路整備事業が完了し、同駅に 事実上の東口が開設された。それ以外に大き な地域要因の変化は認められない。 接面方位が南東側であるため、北側で街路に 接する画地と比較して競争力は相当程度優る 。また個別的要因に特段変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　 -14.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％