別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 行方 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   行方 -3 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　外山　茂樹 印  TEL.

鑑定評価額 2,700,000 円  １㎡当たりの価格 6,970 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 行方市沖洲字観音下１９２番１外 ②地積 　(㎡) 388   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅等が建ち並 ぶ国道背後の住宅地 域 南西7m市道、北西側道 水道 高浜 10.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   300 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ７ｍ市道、中間画地 交通 施設 ＪＲ常磐線「高浜」駅 東方 10.0km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅地域であり、特に変動要因は見られず、当面は同様の住環境を維持するものと思料する。地区外からの 需要は殆ど見られず、需要は限定的で地価水準は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,970 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は行方市の旧玉造町地区を中心として、隣接市の農家集落を含む範囲。需要者は当該地域に地縁性を持つ３ ０～４０代の分家住宅の建築者が殆どである。需要、供給とも殆ど見られない地域であり、需要が弱く、地価は下落傾 向で推移している。取引が少なく、縁故者の恩恵的な取引が殆どであり、また取引される規模が様々のため需要の中心 となる価格帯を見いだすことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅、農家住宅等が散在する旧玉造町地区の農家住宅地域である。貸家等の収益物件は、ほぼ皆無で賃貸市場が未 成熟であることから収益還元法の適用は見送らざるを得なかった。一方、取引事例比較法は市内及び隣接市において比 較的規範性の認められる取引事例を収集し得たことから市場の実態を反映した価格といえる。したがって、本件では比 準価格を標準とし、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　行方 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,500 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [102.0] 100 [131.8] [100.0] 100 6,990  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,080 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は輸出を中心に弱さが長引いているが、 緩やかな回復基調が継続。しかしながら人口 減、高齢化の進む地方の地価は下落が続いて いる。 農家住宅地域で地縁的選好性が強く、外部需 要は殆ど見込めないこともあり、地価の下落 基調が続いている。 規模、形状等も標準的で、近隣地域における 競争力は普通程度。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％