別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 神栖 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神栖 -5 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　關本　淳一 印  TEL.

鑑定評価額 2,840,000 円  １㎡当たりの価格 18,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 15,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神栖市平泉東１丁目５６番２７ ②地積 　(㎡) 152   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心に空 地も見られる住宅地 域 北東4m私道 水道 小見川 8.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   190 ｍ、南    15 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位：北　４ｍ 私道 交通 施設 小見川駅　北東方 8.0km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅の連担する分譲住宅地であり、今後も現在の環境を維持していくものと予測される。街路条件がやや劣 るものの、長期にわたる地価下落から値頃感が出てきており地価は強含みにに推移することが予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、神栖市及び鹿嶋市に位置する標準住宅地域一帯と判定した。主たる需要者は、３０代の近隣の工業団地 従業者である一次取得者層及び地縁関係者で、外部からの転入も一部認められる。分譲時期が古く街路条件がやや劣る ものの、利便性は比較的高く地価はやや強含みで推移している。需要の中心となる価格帯は、土地が３００万円程度、 新築戸建で１，８００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 熟成した戸建住宅地であり、自用目的での取引が中心となっていることから、比準価格は取引の実態を反映した精度の 高い価格である。また、一画地の規模が小さい旧規格の分譲住宅地で、標準地の画地条件等を考慮した収益物件の想定 が困難であることから収益還元法の適用を断念した。したがって、本件鑑定評価に当たっては、比準価格を採用し、代 表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神栖 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,000 円／㎡ [102.3] 100 100 [104.0] 100 [116.6] [101.0] 100 18,700  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の地価は、中心部において街区・居住環 境が良好な地域が強含み、それ以外の郊外部 が依然として下落基調という二極化が進んで いる。 利便性の比較的高い旧神栖地区の住宅地域で あり、供給がやや限定的なこともあり地価は 概ね強含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％