別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 桜川 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桜川 -8 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　植木　康雄 印  TEL.

鑑定評価額 6,180,000 円  １㎡当たりの価格 16,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桜川市阿部田字清水頭３１４番５外 ②地積 　(㎡) 379   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 2:1 住宅 Ｗ1 一般住宅、店舗、石 材工場等の混在する 住宅地域 北東9.4m県道、西側道 水道、下水 岩瀬 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       379 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 Ｈ３１・４から調区内に地区 計画が導入された。 街 路 基準方位北、　　９ ．４ｍ県道 交通 施設 岩瀬駅南方 5.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、県道沿いの住宅及び石材工場等が混在する地域である。当該地域は店舗等も点在するが未利用地や 空店舗も見られ、地価水準は下落傾向にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は桜川市及び近隣市の市街化区域内のほぼ全域。需要者の中心は桜川市の賃貸住宅住まいの一次取得者及び 水戸市または筑西市へ通勤している周辺市町村の二次取得者。県道沿いの一般住宅及び店舗等が混在する地域で公共施 設等への接近性も良好で需給は概ね安定。大和地区の土地取引は地元需要がほとんどだが、土地取引は低調。土地は３ ６０㎡程度で６００万円前後、新築の戸建て住宅で２，０００～２，５００万円程度が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は店舗等の収益物件が散見されるが、戸建住宅を主とする既存の集落地域で、店舗等も点在するが空店舗も目 立ち、賃貸需要が見込めないため、収益価格の試算を断念した。自己使用目的での取引が支配的であり、取引価格の水 準を指標に価格決定されることが一般的と認められるため、代表標準地との検討を踏まえ、採用した取引事例には事情 補正された取引事例もあるが、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桜川 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,300 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [102.0] 100 [104.8] [101.0] 100 16,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] Ｈ３０秋に大和駅周辺の高森地区に医療セン ターが開院。Ｈ３１．４から調区に地区計画 が導入された。人口減少。高齢化率高い。 県道沿いの一般住宅及び店舗等が混在する地 域で、未利用地も目立ち、道路の系統連続性 は比較的良好であるが、地価水準は下落傾向 にある。 道路幅員が優る県道沿いの中間画地で、背後 の低幅員の道路沿いの住宅地より道路幅員が 優る。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -0.9 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％