別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 桜川 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桜川 -7 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　山口　克次 印  TEL.

鑑定評価額 3,520,000 円  １㎡当たりの価格 11,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桜川市本木字西原１２５５番２ ②地積 　(㎡) 296   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が散在する 空地の多い住宅地域 南2m未舗装市道 水道、下水 岩瀬 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 市内大和地区（旧大和村）の 既存の住宅地域 街 路 基準方位北２ｍ未舗 装市道 交通 施設 岩瀬駅南方 5.5km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 旧大和村の一般住宅が散在する住宅地域。周辺に宅地開発等はなく、今後においても現状に近い状態で推移して いくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏の範囲は桜川市内及び周辺市内の住宅地域であり、価格水準が低位の住宅地域が中心といえる。想定され る需要者は、市内のうち、特に大和地区に地縁性を有する一次取得者が中心であり、当該地区に地縁性のない外部から の需要は見込めず、市場は限定的のため、地価は未だ弱含みである。尚、市場で中心となる価格帯は、画地規模により 単価幅はあるが、概ね１㎡当たり１２千円前後と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　類似地域に存する取引事例等を分析すると、アパート等の賃料収入を基準に価格形成されている地域ではなく、主に 自用目的での価格形成といえる。本件における収益還元法は、近隣地域の特性より、一般住宅が散在する住宅地域で、 また周辺には空家も見受けられることから、当該手法の適用は断念した。以上の検討から、本件においては、比準価格 を標準とし、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桜川 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,300 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [102.0] 100 [148.5] [105.0] 100 11,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率は県平均より大きく、高齢化率も 県平均より高い。新設住宅建築着工件数はや や低調。 公共施設に近い住宅地域であるが、街路条件 等との関連より、新規住宅需要の参入はなく 、周辺には空家も見受けられ、地価は弱含み 。 道路方位は南側で日照等は良好であるが、街 路条件との関連より競争力はやや劣る。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +10.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％