別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 稲敷 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   稲敷 -3 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　増田　潤志 印  TEL.

鑑定評価額 4,800,000 円  １㎡当たりの価格 10,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 稲敷市古渡字田宿３７番１外 ②地積 　(㎡) 471   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 住宅、小売店舗の混 在する旧国道沿いの 住宅地域 東8m市道 水道、下水 下総神崎 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南   250 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧桜川村の中心集落 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 下総神崎駅北方 11.0km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの集落地域として熟成しているが、需要は限定的である。地価水準は今後も弱含みで推移すると予測す る。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は稲敷市を中心に周辺市町村を含む在来住宅地域と把握。需要者は稲敷市、特に旧桜川区に居住または出身 の一次取得者及び買換層等であり、旧行政区域外からの転入は殆ど見られない。旧来からの集落地域であり、取引は属 人的・地縁的な事情で行われる傾向が強く、価格もそれにより大きく左右されるため、中心価格帯を把握することは非 常に困難であるが、全般的に総額で１千万円を超えると極端に需要が減少する傾向が伺える。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は旧桜川村の中心集落であり、アパート収益を目的として建物を建築する地域とはいえないため、収益還元法 は適用しなかった。但し、需要が限定的で取引が殆ど無いため、取引事例比較法の適用に際して、規範性が高い事例を 数多く収集することはできなかった。よって本件では、比準価格を標準としつつも、代表標準地との検討や集落地域以 外の住宅地の地価動向をも十分踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　稲敷 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,400 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [104.0] 100 [105.6] [100.0] 100 10,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率及び老齢化率が非常に高い。底値 感があるが需要は弱く、下げ止まりには至っ ていない。 旧来からの集落地域で、地域要因に特段の変 化は見られないが、市場限定に基づく需要低 迷から、地価は下落傾向にあると判断した。 地域内において概ね標準的な競争力を有して おり、個別的要因の変動は特に見受けられな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％