別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 稲敷 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   稲敷 -2 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　藤沼　宏明 印  TEL.

鑑定評価額 2,050,000 円  １㎡当たりの価格 11,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月5日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 稲敷市江戸崎字中宿乙１０６番６ ②地積 　(㎡) 174   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） (60,100) 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等の混在する既成住 宅地域 北東6m市道、北西側道 水道、下水 滑河 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       175 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位：北、６ｍ 市道 交通 施設 滑河駅北方 12.0km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 農家集落としての地域性が残っており、高齢化及び若年者層の流出等により需要は市街地に移行した状況が続い ている。地価は当面やや弱含み状況が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地（２階建程度） (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は稲敷市を中心に周辺市町村を含む在来集落地域である。需要者は稲敷市の内旧江戸崎町の居住者又は地縁 を有する一次取得者が大半を占め、他の地域からの転入者は少ない。古くからの在来・農家集落地域であり、不動産取 引は親族間取引や隣接地等の関係者間取引等の地縁がらみが中心となっている。取引件数が少なく取引される規模や価 格に開差があって需要の中心価格帯を把握しにくいが、標準地の規模に見合う単価及び総額はほぼ妥当と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 元来農家住宅や在来の一般住宅が主体で形成された農家集落であり、自用目的での取引が中心である。また本集落では 賃貸市場が未熟成でアパート等の賃貸物件も皆無であることから、収益価格の適用は断念した。比準価格は稲敷市内の 住宅地等に係る事例に基づき試算したもので市場性を反映した実証的価格である。よって比準価格を妥当と判断し、代 表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　稲敷 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,400 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [104.0] 100 [ 95.0] [104.0] 100 11,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ①人口減少・高齢化高（県平均より大きく上 回る）、②市場限定で取引少ない、③新庁舎 Ｈ２７．５月開庁により周辺地区計画計画決 定 在来・農家集落としての閉鎖的な地域性が強 いので、当面は現状を維持して推移していく ものと予測される。 個別的要因の変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％