別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 筑西 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   筑西 -14 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　植木　和貴 印  TEL.

鑑定評価額 5,310,000 円  １㎡当たりの価格 26,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 筑西市幸町２丁目１３０５番１５７ ｢幸町２－２４－１１｣ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅に空地の残 る区画整然とした住 宅地域 南西8m市道 水道、ガス、下水 玉戸 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   110 ｍ、南   120 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.3 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       199 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 玉戸駅南方 2.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は市街化調整区域内の大規模分譲住宅地のため、当該環境を今後も維持していくと予測する。区画整然 とした住宅地域であり価格水準は低位にあることから、地価は横這いに近づいていくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地（２階建） (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は筑西市内及び周辺自治体の中規模住宅地域のうち、概ね郊外の価格水準が低位の分譲住宅地域が中心とな る。需要者は上記同一需給圏内の３０～４０代の一次取得者が中心である。景気の先行きには弱さが見え始めているう え、郊外の分譲地は需要が減退傾向にあるため、地価の弱含み傾向は続いている。需要の中心となる価格帯は、土地は ６０坪程度で５００万円から５５０万円程度、新築建売物件は概ね２０００万円前後が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が主体の住宅地域である。標準地は市街化調整区域内に戸建住宅地として開発された地域でアパー ト経営には適さないため、収益還元法の適用は断念した。比準価格のみの試算であるが、居住環境が重視される住宅地 域であることから、比準価格には十分な信頼性が認められると判断した。よって比準価格を採用し、対象標準地の鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ①筑西市の人口は微減傾向が続いている。② 市内の都市計画道路等は事業進行中。③住宅 の着工件数は横這い傾向にある。 区画整然とした住宅地域で、店舗等との接近 性は比較的良好であり、価格水準が低位にあ ることから取引価格は概ね堅調な状態にある 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％