鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

守谷 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	守谷ＳＫ調（焼）１ -2	守谷市		底地	（　）	長方形	西16m市道、東6m、二方路		１住居地区計画等高度地区 (70,200)
b	牛久ＧＳ公２ -24	牛久市		更地	（　）	長方形	南25m市道、中間画地		２住居 (60,200)
c	つくみＳＳ調１ -48	つくばみらい市		更地	（　）	長方形	北西13m市道、南西9m、南東6m、三方路		近商地区計画等 (90,300)
d	つくば（Ｒ２公示）Ｙ -438	つくば市		更地	（　）	長方形	南東17m国道、中間画地		２住居高度地区3種文教地区第３種 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 156,185) 156,185	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	154,639	100 [ 73.6]	210,107	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	210,000
b	(　 ) 117,406	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	112,598	100 [ 58.0]	194,134		194,000
c	(　 ) 150,301	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	141,793	100 [ 73.6]	192,654		193,000
d	(　 ) 139,538	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	139,538	100 [ 67.9]	205,505		206,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -18.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 201,000 円／㎡]

守谷 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり土地の再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,648,103	3,233,434	11,414,669	9,842,000	1,572,669	（　0.9490） 1,492,463	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	29,263,980 円　　　　（　 120,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

守谷 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅	155.00	ＲＣ4	560.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	500 ％	500 ％	243 ㎡	15.0 m x 16.0 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所、３～４階共同住宅（ワンルームタイプ、２５㎡×１０戸、敷地内平面式駐車場（自走式）×３台を想定。

⑦有効率　 94.5 ％
の理由

共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	155.00	90.0	139.50	3,091	431,195	2.0	862,390
							1.0	431,195
2～ 2	事務所	155.00	90.0	139.50	2,410	336,195	2.0	672,390
							1.0	336,195
3～ 4	共同住宅	125.00	100.0	125.00	2,100	262,500	2.0	525,000
							1.0	262,500
～

～

計		560.00	94.5	529.00		1,292,390		2,584,780
								1,292,390

⑨年額支払賃料	1,292,390 円　×　12ヶ月　＝　 15,508,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 529.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	保証金等により担保されているため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,508,680 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,287,220 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,221,460 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,584,780 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,702 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,292,390 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 402,941 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,648,103 円　　　　（　 60,280 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	守谷（６０１８）　　　　-1	3,193 ( 3,097)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	3,326	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,184 円/㎡　月額支払賃料（　 3,091 円/㎡）　基準階 1 F B
b	守谷（９２２８）商　　　　-3	3,124 ( 3,026)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	3,254
c	守谷（９２２８）商　　　　-4	2,882 ( 2,796)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,971

守谷 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	420,000 円	140,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	775,434 円	15,508,680　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 330,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,428,000 円	140,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	140,000 円	140,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	140,000 円	140,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,233,434 円　（　　　　　　 13,306 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	140,000,000 円	設計監理料率　 245,000 円／㎡　×　 560.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,842,000 円（　　　　　 40,502 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,648,103 円
②総費用	3,233,434 円
③純収益　①－②	11,414,669 円
④建物等に帰属する純収益	9,842,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,572,669 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,492,463 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,142 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,263,980 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 120,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
守谷 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

守谷 5-2

茨城県

茨城第１

氏名

不動産鑑定士　後藤　伸一

印

TEL.

鑑定評価額

45,900,000 円

１㎡当たりの価格

189,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	145,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月19日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	守谷市中央２丁目１６番２０				②地積　(㎡)	243 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）地区計画等 (100,500)
	1:1	店舗、事務所兼共同住宅ＲＣ4	飲食店舗やホテル等が見られる駅前商業地域	南西22m市道	水道、ガス、下水	守谷 130m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 80 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

４階程度の店舗・事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

２２ｍ市道

交通

施設

守谷駅北東方

130m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

守谷駅前の商業地域で、需要が高い地域であるが供給が少ないため募集及び成約価格も上昇傾向にある。今後も
需要過多の状況が推移すると予測し価格も上昇傾向が継続すると考える。

(3)最有効使用の判定

４階程度の店舗・事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 204,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 145,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＴＸ沿線及び周辺市町村の商業地域と判定した。背後の新興の住宅地域の開発による人口増加に相まっ
て、駅前商業地は稀少性が高まり、供給自体が元々少なく、売買単価が高止まりの状況にある。県内で同傾向の地域が
少なく地域として突出している。今後もしばらく同傾向が続くと予測する。中心となる価格帯は、取引価格及び募集価
格等にばらつきがあり、把握が難しい状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

守谷市内及び周辺地域の取引事例を広域的に収集選択しており、取引事例は客観的かつ実証的であり信頼性が高い。一
方、商業地において、投資採算性に基づき売買されるため、収益還元法の重要性は高い。当該地域は、賃貸市場がある
程度成熟しており、収益価格を求めるための資料の収集は可能で信頼性は認められる。よって、本件では、比準価格を
重視し、収益価格を関連付け、所要の調整を行って、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    181,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ＴＸ沿線沿いに宅地開発が進み、人口増加が
継続し、商業地の需要も高まり品薄状態が続
き、価格水準も高止まり傾向が続いている。

守谷駅前の商業地域は、稀少性が高く、取引
価格及び募集価格が上昇傾向にあり、今後も
同様の傾向が続くと予測する。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

守谷 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	守谷ＳＫ調（焼）１ -2	守谷市		底地	（　）	長方形	西16m市道、東6m、二方路		１住居地区計画等高度地区 (70,200)
b	つくみＳＳ調１ -48	つくばみらい市		更地	（　）	長方形	北西13m市道、南西9m、南東6m、三方路		近商地区計画等 (90,300)
c	Ｒ２公示（土浦） -90	土浦市		建付地	（　）	ほぼ整形	南19m市道、中間画地		商業 (80,600)
d	つくば（Ｒ２公示）Ｙ -438	つくば市		更地	（　）	長方形	南東17m国道、中間画地		２住居高度地区3種文教地区第３種 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 156,185) 156,185	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	154,639	100 [ 75.4]	205,092	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	205,000
b	(　 ) 150,301	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	141,793	100 [ 69.7]	203,433		203,000
c	(　 ) 141,362	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 182.3]	77,544	100 [ 50.9]	152,346		152,000
d	(　 ) 139,538	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	139,538	100 [ 69.0]	202,229		202,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -47.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +82.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 204,000 円／㎡]

守谷 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成住宅地のため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,746,105	2,896,765	10,849,340	8,958,600	1,890,740	（　0.9473） 1,791,098	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	35,119,569 円　　　　（　 145,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

守谷 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅	150.00	ＲＣ4	515.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	500 ％	500 ％	243 ㎡	15.0 m x 16.0 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所、３～４階共同住宅（２２㎡のワンルーム合計１０戸）平面駐車場３台

⑦有効率　 92.8 ％
の理由

事務所及び店舗の共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	145.00	90.0	130.50	3,207	418,514	3.0	1,255,542
							1.0	418,514
2～ 2	事務所	150.00	85.0	127.50	2,400	306,000	2.0	612,000
							1.0	306,000
3～ 4	共同住宅	110.00	100.0	110.00	2,200	242,000	2.0	484,000
							1.0	242,000
～

～

計		515.00	92.8	478.00		1,208,514		2,835,542
								1,208,514

⑨年額支払賃料	1,208,514 円　×　12ヶ月　＝　 14,502,168 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 478.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,502,168 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,160,173 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,341,995 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,835,542 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,087 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,208,514 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 378,023 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,746,105 円　　　　（　 56,568 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	守谷（９２２８）商　　　　-7	2,999 ( 2,912)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	3,329	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,306 円/㎡　月額支払賃料（　 3,207 円/㎡）　基準階 1 F B
b	守谷（９２２８）商　　　　-4	2,882 ( 2,796)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	3,271
c	守谷（９２２８）商　　　　-3	3,124 ( 3,026)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,322

守谷 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	378,000 円	126,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	435,065 円	14,502,168　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 546,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,285,200 円	126,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	126,000 円	126,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	126,000 円	126,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,896,765 円　（　　　　　　 11,921 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9473

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	126,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 515.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0711	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,958,600 円（　　　　　 36,867 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,746,105 円
②総費用	2,896,765 円
③純収益　①－②	10,849,340 円
④建物等に帰属する純収益	8,958,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,890,740 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,791,098 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,371 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,119,569 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 145,000 円／㎡）