別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 守谷 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   守谷 -10 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　永井　匡 印  TEL.

鑑定評価額 15,500,000 円  １㎡当たりの価格 67,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 守谷市薬師台７丁目８番１４ ②地積 　(㎡) 230   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南東6m市道 水道、ガス、下水 新守谷 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    90 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 街区の整然とした古くからの 住宅地域。 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 新守谷駅西方 2.5km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 低層住宅地域として熟成しており、今後も現状程度の住環境を維持するものと予測する。良好な住環境は維持さ れているものの利便性に劣るため、地価水準は横ばいもしくは弱含み傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、守谷市及びつくばみらい市のＴＸ線沿線及び常総線沿線の住宅地域。需要者は同一需給圏内の３０～４ ０歳代の居住者が中心であるが、周辺市町や県外から都心への通勤者の需要も見込まれる。駅徒歩圏ではないが、大規 模開発による住環境の良好な住宅地域であるため、需給動向は安定的に推移している。需要の中心となる総額の価格帯 は、土地は１，０００～１，５００万円程度、新築戸建物件では３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、地域特性の類似する事例のうち距離的に近い事例を重視して求められた。他方、収益価格については、建 築コストの上昇により、標準的な画地規模では収益性の確保が困難となってきたため、試算を行わなかった。主たる市 場参加者は快適性を重視して行動し、自用目的で取引を行う。したがって、資料に信頼性があり、市場参加者の行動原 理を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　守谷 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    106,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [104.0] 100 [160.1] [104.0] 100 66,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口、世帯数は増加、高齢化率の上昇傾向は 継続。取引件数、住宅着工戸数は概ね横ばい 。交通体系、公共施設に特段の変動はない。 薬師台地区の人口、世帯数は横ばい。古くに 開発された住宅地域であるが、良好な住環境 が維持されている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +51.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％