鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

潮来 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	潮来（Ｒ２公） -19	潮来市		更地	（　）	ほぼ整形	南西4m市道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
b	潮来（Ｒ２公） -14	潮来市		更地	（　）	不整形	南西2m未舗装市道、南2m、東2m、三方路		２低専 (60,100)
c	潮来（Ｒ２公） -119	潮来市		更地	（　）	ほぼ整形	西4m市道、中間画地		１低専 (40,80)
d	潮来（Ｒ２公） -29	潮来市		更地	（　）	ほぼ長方形	北5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	潮来（Ｒ２公） -106	潮来市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東7m市道、南東11m、角地		２住居地区計画等 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 6,732	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	6,878	100 [ 81.8]	8,408	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	8,410
b	(　 ) 4,000	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 64.9]	6,102	100 [ 72.9]	8,370		8,370
c	(　 ) 9,070	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	8,830	100 [ 102.6]	8,606		8,610
d	(　 ) 9,072	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	10,020	100 [ 119.9]	8,357		8,360
e	(　 ) 7,927	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 83.2]	9,432	100 [ 112.2]	8,406		8,410

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -35.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -16.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 8,400 円／㎡]

潮来 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成集落内に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		既存の集落地域であり、賃貸不動産に対する需要がないため、賃貸住宅の建築を想定することに妥当性が見当たらない。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
潮来 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

潮来 -2

茨城県

茨城第３

氏名

不動産鑑定士　太田　聖史

印

TEL.

鑑定評価額

8,870,000 円

１㎡当たりの価格

8,420 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.0 倍
(2)実地調査日	令和元年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	潮来市上戸字芝宿４１番３				②地積　(㎡)	1,054 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,80) （その他）
	1:1	住宅Ｗ2	農家住宅、一般住宅の混在する住宅地域	南西5.3m市道	水道、下水	潮来 4.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 100 ｍ、南 10 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 34.0 ｍ、奥行　約　　 34.0 ｍ、規模　　 1,050 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５．３ｍ市道

交通

施設

潮来駅　北西方

4.0km

法令

規制

１低専
(40,80)

⑤地域要因の将
　来予測

県道背後の農地も多く見られる集落的色彩が強い住宅地域であり、当面は現環境を維持するものと予測する。旧
牛堀地区既成住宅地域の市場収縮傾向は顕著であり、大幅な地価下落が継続している。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地（２階建程度）

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 8,420 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は潮来市内の住宅地域全域であり、特に代替・競争関係が認められるのは旧牛堀地区の既成住宅地域である
。需要者は旧牛堀地区に地縁を有する一次取得者及び買換需要に概ね限定され、外部流入は殆ど見られない。旧牛堀地
区既成住宅地の市場は低迷しており、取引自体が極端に少ない状況が続いている。集落的色彩が強い住宅地域は相対取
引が中心であるため、需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は旧牛堀地区中心街近郊の集落的色彩が強い住宅地域。周辺に賃貸物件は見当たらず、賃貸市場未成熟のため
、取引事例比較法一手法のみの適用となったが、採用事例はいずれも適切であり、さらに試算の過程において行った各
種補修正はいずれも適切であることから、比準価格の妥当性は評価し得る。市場参加者の意思決定過程、代表標準地と
のバランスを考慮し、比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　潮来 -6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 16,500 円／㎡

[100.0]
100

100
[104.0]

100
[188.6]

[100.0]
100

8,410

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　      8,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少率、高齢人口増加率は県平均を大き
く上回る。持家着工数は若干の増加、震災後
の安値投売りのような状況は解消しつつある
。

旧牛堀地区郊外部に位置する集落地域。旧牛
堀地区は外部需要が少なく、一部の分譲住宅
地域を除き、市場収縮傾向は顕著である。

農家集落的色彩が強い地域であり、道路方位
については考慮外とした。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　 +13.0
環境　　　　　　 +62.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

潮来 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	潮来（Ｒ２公） -103	潮来市		更地	（　）	ほぼ整形	接面道路無、無道路地		準住居 (60,200)
b	潮来（Ｒ２公） -29	潮来市		更地	（　）	ほぼ長方形	北5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	潮来（Ｒ２公） -107	潮来市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m未舗装私道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
d	潮来（Ｒ２公） -105	潮来市		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		１低専 (40,80)
e	潮来（Ｒ２公） -4	潮来市		更地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		１低専 (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 9,418	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	9,622	100 [ 111.1]	8,661	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	8,660
b	(　 ) 9,072	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	10,020	100 [ 124.3]	8,061		8,060
c	(　 ) 10,910	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	10,812	100 [ 129.5]	8,349		8,350
d	(　 ) 13,652	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	13,529	100 [ 155.5]	8,700		8,700
e	(　 ) 12,097	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	12,024	100 [ 134.5]	8,940		8,940

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +14.0
a	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +48.0
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +28.0
e	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 8,420 円／㎡]

潮来 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		農家集落的色彩が強い地域であり、付近には賃貸物件は見当たらず、賃貸市場未成熟なため、非適用とした。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ