鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

ひたちなか 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ひたちなかＹＴ -2	ひたちなか市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5m市道、中間画地		２住居 (60,200)
b	ひたちなかＩＫ -108	ひたちなか市		更地	（　）	台形	南西6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	ひたちなかＩＫ -107	ひたちなか市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西17m区画街路、中間画地		１住居 (60,200)
d	ひたちなかＳＴ -7	ひたちなか市		更地	（　）	ほぼ長方形	北7.5m市道、西6m、角地		商業 (100,400)
e	ひたちなかＭＳ -424	ひたちなか市		建付地	（　）	袋地等	南東14m市道、中間画地		近商 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 41,725	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	41,767	100 [ 70.8]	58,993	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	59,000
b	(　 ) 59,020	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	56,750	100 [ 96.1]	59,053		59,100
c	(　 ) 49,048	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	48,562	100 [ 82.8]	58,650		58,700
d	(　 ) 69,328	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	66,027	100 [ 93.1]	70,921		70,900
e	(　 ) 21,132	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 59.5]	44,395	100 [ 75.9]	58,491		58,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -11.0
a	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +17.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -40.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 59,000 円／㎡]

ひたちなか 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成商業地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,571,244	1,094,319	4,476,925	4,021,160	455,765	（　0.9948） 453,395	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	8,890,098 円　　　　（　 44,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

ひたちなか 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	110.00	Ｓ3	330.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	80 ％	400 ％	400 ％	198 ㎡	14.0 m x 14.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２・３階事務所はフロア貸しを想定。

⑦有効率　 81.7 ％
の理由

標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.00	75.0	82.50	2,025	167,063	3.0	501,189
							0.0	0
2～ 3	事務所	110.00	85.0	93.50	1,800	168,300	2.0	336,600
							0.0	0
～

～

～

計		330.00	81.7	269.50		503,663		1,174,389
								0

⑨年額支払賃料	503,663 円　×　12ヶ月　＝　 6,043,956 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 269.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,043,956 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 483,516 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,560,440 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,174,389 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,804 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,571,244 円　　　　（　 28,138 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ひたちなか賃貸ＩＫ　　　　-3	1,806 ( 1,806)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,963	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,030 円/㎡　月額支払賃料（　 2,025 円/㎡）　基準階 1 F B
b	水戸ＫＹ（賃）　　　　-9	1,732 ( 1,728)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	2,024
c	水戸ＫＹ（賃）　　　　-7	2,237 ( 2,233)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	2,102

ひたちなか 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	171,600 円	57,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	181,319 円	6,043,956　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 92,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 534,800 円	57,200,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	57,200 円	57,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	57,200 円	57,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,094,319 円　（　　　　　　 5,527 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.1 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9948

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	57,200,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,021,160 円（　　　　　 20,309 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,571,244 円
②総費用	1,094,319 円
③純収益　①－②	4,476,925 円
④建物等に帰属する純収益	4,021,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	455,765 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	453,395 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,290 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,890,098 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
ひたちなか 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

ひたちなか 5-1

茨城県

茨城第４

氏名

不動産鑑定士　飯塚　啓治

印

TEL.

鑑定評価額

11,100,000 円

１㎡当たりの価格

56,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月7日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	45,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	ひたちなか市表町１番７｢表町１－４｣				②地積　(㎡)	198 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）
	1:1	事務所兼店舗ＲＣ3	各種小売店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域	東15m市道	水道、下水	勝田 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中低層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 198 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

勝田駅南東方

250m

法令

規制

商業
(80,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

小売店舗、事務所等が建ち並ぶ勝田駅近接の商業地域。地域要因の変動は特に見られないが、通行量も比較的あ
り繁華性は維持されている。当面の間、同様の地域環境で推移していくと思料する。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 59,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 46,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はひたちなか市、周辺市町村の商業地域。飲食店、小売店舗中心の既存商業地域で、開店、閉店等の変化は
少なく、繁華性はほぼ維持されている。勝田駅近接の商業地域で用途の多様性があり、商業地需要が低迷するなかでも
中小企業法人、個人事業者からの需要は堅調に推移し、地価の下げ止まり感が伺える。商業地域における需要の中心価
格帯を把握するのは困難だが、総額は６０坪程度で１，１００万～１，４００万円程度と思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

ひたちなか市、隣接市から規範性を有すると判断できる事例を採用し比準価格を求めた。収益価格に関しては、比準価
格に比べ低位に試算されたが、標準地が所在するのは店舗、事務所等の収益物件が集積する商業地域で、収益性が重要
な判断指標となることから、市場性と収益性の両面の調整を行った。市場性を反映する実証的な比準価格に重点を置き
、収益価格を関連づけ、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　ひたちなか 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 54,500 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 97.4]

[100.0]
100

56,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     56,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景況感はほぼ維持されている。商業地需
要への期待もあり、地価下落率は徐々に下げ
止まり傾向から横這い状態。

飲食店を中心に小売店舗が建ち並び、通行量
も比較的あり、繁華性は維持されている。地
価は下落から横這い状態に移ったと思われる
。

地域内における標準的な画地で、個別的要因
の変動は特に見られない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

ひたちなか 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ひたちなかＳＴ -7	ひたちなか市		更地	（　）	ほぼ長方形	北7.5m市道、西6m、角地		商業 (100,400)
b	ひたちなかＭＳ -424	ひたちなか市		建付地	（　）	袋地等	南東14m市道、中間画地		近商 (80,200)
c	ひたちなかＩＫ -107	ひたちなか市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西17m区画街路、中間画地		１住居 (60,200)
d	日立ＳＫ -3	日立市		更地	（　）	不整形	南東8m市道、中間画地		商業 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 69,328	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	66,027	100 [ 88.4]	74,691	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	74,700
b	(　 ) 21,132	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 59.5]	44,395	100 [ 79.5]	55,843		55,800
c	(　 ) 49,048	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	48,562	100 [ 78.6]	61,784		61,800
d	(　 ) 49,000	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	51,424	100 [ 86.5]	59,450		59,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -11.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -40.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 59,000 円／㎡]

ひたちなか 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり、原価法の適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,724,572	1,193,640	4,530,932	4,049,280	481,652	（　0.9742） 469,225	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	9,200,490 円　　　　（　 46,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

ひたちなか 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	110.00	Ｓ3	330.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	80 ％	400 ％	400 ％	198 ㎡	14.0 m x 14.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロア貸し）、２～３階：事務所（フロア貸し）を想定。

⑦有効率　 81.7 ％
の理由

標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.00	75.0	82.50	2,185	180,263	3.0	540,789
							0.0	0
2～ 3	事務所	110.00	85.0	93.50	1,802	168,487	3.0	505,461
							0.0	0
～

～

～

計		330.00	81.7	269.50		517,237		1,551,711
								0

⑨年額支払賃料	517,237 円　×　12ヶ月　＝　 6,206,844 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 269.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,206,844 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 496,548 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,710,296 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,551,711 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,276 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,724,572 円　　　　（　 28,912 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ひたちなかＴＳ（賃）　　　　-6	1,783 ( 1,774)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,915	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,190 円/㎡　月額支払賃料（　 2,185 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ひたちなかＴＳ（賃）　　　　-11	2,137 ( 2,123)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	2,370
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

ひたちなか 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	230,400 円	57,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	217,240 円	6,206,844　×　　　　 3.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 92,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 538,500 円	57,600,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	57,600 円	57,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	57,600 円	57,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,193,640 円　（　　　　　　 6,028 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	57,600,000 円	設計監理料率　 171,000 円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,049,280 円（　　　　　 20,451 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,724,572 円
②総費用	1,193,640 円
③純収益　①－②	4,530,932 円
④建物等に帰属する純収益	4,049,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	481,652 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	469,225 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,370 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,200,490 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,500 円／㎡）