別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 ひたちなか -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   ひたちなか -9 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　実 印  TEL.

鑑定評価額 7,750,000 円  １㎡当たりの価格 15,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 ひたちなか市大字枝川字鳴戸内１２７９番 ②地積 　(㎡) 500   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:3.5 住宅 Ｗ2 農家、一般住宅の混 在する住宅地域 南東7m市道 水道 水戸 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       480 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７ｍ市道 交通 施設 水戸駅　北東方 2.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ひたちなか市南西端部に位置する那珂川左岸の農家、一般住宅等の混在住宅地域で、今後とも住環境に変化はな いものと予測される。河川が近いため需要は少なく、当面地価下落が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 平家建もしくは２階建の一般住宅の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はひたちなか市及び水戸市の一部に存する市街化調整区域内の住宅地域で、とりわけ河川等に近接したエリ アとの代替性が強い。主たる需要者としては、地縁性を有する居住者が中心で他地域からの転入は少ない。調整区域で は需要が少なく、地価下落で値頃感が出てきた市街化区域に比べ総額面での競争力が相対的に低下している。取引規模 が一律ではなく中心価格帯は見出せない状況にあるが単価的には１２～１８千円／㎡程度が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例は、市内および水戸市内の市街化調整区域内の農家住宅地等で地域的類似性が認められ、地域要因の比較等は 適正妥当なものと判断されるので比準価格は精度が高い。農家住宅地域で貸家に対する需要がなく賃貸市場が発達して いないため収益価格は試算しなかった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の とおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　ひたちなか -17             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,600 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [ 79.8] [100.0] 100 15,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市街化調整区域の住宅地域では限られたエリ アに有効需要が集中する傾向が見られ、住環 境、利便性の劣る地域は下落傾向が強い。 那珂川沿岸の市街化調整区域内の農家住宅地 域で周辺では台風１９号の浸水被害もあり需 要は少なく地価下落が続いている。 画地規模は中庸、競争力は普通であり個別的 要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.7 ％  ％