鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

牛久 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	牛久ＨＭ公２ -5	牛久市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		１低専地区計画等 (50,100)
b	牛久ＨＭ公２ -8	牛久市		建付地	（　）	ほぼ整形	南6m市道、北東6m、角地		１低専地区計画等 (60,100)
c	牛久ＧＳ公２ -1	牛久市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	牛久ＧＳ調１ -27	牛久市		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	牛久ＧＳ公２ -14	牛久市		建付地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		１低専 (50,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 69,885	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	67,533	100 [ 92.2]	73,246	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	73,200
b	(　 ) 66,324	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	61,420	100 [ 84.5]	72,686		72,700
c	(　 ) 83,701	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	84,203	100 [ 110.0]	76,548		76,500
d	(　 ) 67,994	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	64,497	100 [ 89.1]	72,387		72,400
e	(　 ) 73,584	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	71,037	100 [ 95.1]	74,697		74,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 74,000 円／㎡]

牛久 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,545,759	422,369	2,123,390	1,602,840	520,550	（　0.9707） 505,298	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	10,105,960 円　　　　（　 46,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

牛久 -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	80.00	ＬＳ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	217 ㎡	12.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建アパート・２ＤＫ・平均専有面積４０㎡×４戸、敷地内に駐車場（使用料は賃料に含む。）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	80.00	100.0	80.00	1,325	106,000	1.0	106,000
							1.0	106,000
2～ 2	居宅	80.00	100.0	80.00	1,351	108,080	1.0	108,080
							1.0	108,080
～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		214,080		214,080
								214,080

⑨年額支払賃料	214,080 円　×　12ヶ月　＝　 2,568,960 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,568,960 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 128,448 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,440,512 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	214,080 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,034 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 214,080 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 103,213 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,545,759 円　　　　（　 11,732 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃貸牛久ＧＳ公２　　　　-4	1,250 ( 1,250)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,389	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,382 円/㎡　月額支払賃料（　 1,325 円/㎡）　基準階 1 F B
b	龍ケ崎ＮＴ公２　　　　-29	1,168 ( 1,167)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 94.5]	100 [100.0]	1,373
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

牛久 -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	68,400 円	22,800,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	77,069 円	2,568,960　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 37,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 193,800 円	22,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	22,800 円	22,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,800 円	22,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 422,369 円　（　　　　　　 1,946 円／㎡）　　（経費率　　 16.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,800,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,602,840 円（　　　　　 7,386 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,545,759 円
②総費用	422,369 円
③純収益　①－②	2,123,390 円
④建物等に帰属する純収益	1,602,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	520,550 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	505,298 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,329 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,105,960 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
牛久 -12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

牛久 -12

茨城県

茨城第１

氏名

不動産鑑定士　五木田　裕一

印

TEL.

鑑定評価額

16,100,000 円

１㎡当たりの価格

74,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月14日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	59,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	牛久市ひたち野東１丁目１５番５				②地積　(㎡)	217 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）地区計画等
	1:1.5	住宅ＬＳ2	一般住宅等が増えつつある区画整理後の住宅地域	北6m市道	水道、ガス、下水	ひたち野うしく 570m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 180 ｍ、南 20 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 217 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

ひたち野うしく駅北東
方
570m

法令

規制

２中専
(60,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

居住誘導区域内の区画整理地として熟成していくものと予測される。今後地域を大きく変化させるような要因も
乏しいものの駅徒歩圏内の住宅地の稀少性もあり、地価は強含みで推移するものと思量する。

(3)最有効使用の判定

２階建程度の低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 74,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 43,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は牛久市を中心に、周辺市町における優良な住宅地域一帯と考えられる。需要者は同一需給圏内に居住する
一次取得者に加え、同一需給圏外からの転入者も期待できる。住宅地域地として熟成が期待できる状況であることやイ
ンフラ整備面から、今後も底堅い需要が期待できる地域である。価格水準であるが、土地は６５坪程度で１６５０万円
程度、新築戸建住宅は４０００万円程度が取引の中心とみられ、やや上昇傾向である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象不動産の存する地域では、自用地を求める取引がその大半を占める。よって快適性や利便性、安全性等が重視され
る傾向が強い。一方収益価格であるが、利便性等が賃料に反映されにくい地域特性もあり、収益価格が低位に求められ
た。よって本件では主たる市場参加者の視点に立ち、比準価格を標準とするとともに収益価格を参酌し、代表標準地を
規準とした価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　牛久 -9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 49,400 円／㎡

[ 99.8]
100

100
[105.0]

100
[ 64.4]

[100.0]
100

72,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     73,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ひたち野うしく駅徒歩圏内で品等の高い住宅
地である。都心方面への利便性の良さが好感
材料となり、地価はやや強含みで推移してい
る。

地域要因に大きな変化はない。品等上位の住
宅地域であり環境も良好なことから需要が高
く、地価は強含みで推移している。

接面方位が北であるため、競争力は標準的で
ある。また個別的要因に特段変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -35.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

牛久 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	牛久ＨＭ公２ -8	牛久市		建付地	（　）	ほぼ整形	南6m市道、北東6m、角地		１低専地区計画等 (60,100)
b	牛久ＨＭ公２ -5	牛久市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		１低専地区計画等 (50,100)
c	つくみＧＹ公２ -14	つくばみらい市		更地	（　）	正方形	西6m市道、中間画地		１住居地区計画等景観形成重点地区 (60,200)
d	守谷ＳＫ公２ -7	守谷市		更地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		１低専地区計画等 (40,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 66,324	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	61,420	100 [ 83.5]	73,557	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	73,600
b	(　 ) 69,885	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	67,533	100 [ 91.2]	74,049		74,000
c	(　 ) 63,513	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	63,513	100 [ 91.2]	69,641		69,600
d	(　 ) 90,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	86,538	100 [ 114.5]	75,579		75,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +18.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 74,000 円／㎡]

牛久 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,594,151	438,660	2,155,491	1,666,110	489,381	（　0.9707） 475,042	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	9,500,840 円　　　　（　 43,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

牛久 -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	80.00	ＬＳ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	217 ㎡	12.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ・２ＤＫ・約４０㎡・４部屋の共同住宅を想定した。Ｐは平面式を想定し、賃料に含む。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	80.00	100.0	80.00	1,400	112,000	1.0	112,000
							1.0	112,000
2～ 2	居宅	80.00	100.0	80.00	1,425	114,000	1.0	114,000
							1.0	114,000
～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		226,000		226,000
								226,000

⑨年額支払賃料	226,000 円　×　12ヶ月　＝　 2,712,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保しているため

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,712,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 225,096 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,486,904 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	226,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,072 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 226,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 105,175 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,594,151 円　　　　（　 11,955 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃貸牛久ＧＳ公２　　　　-2	1,728 ( 1,728)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [103.0]	1,695	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,460 円/㎡　月額支払賃料（　 1,400 円/㎡）　基準階 1 F B
b	賃貸牛久ＧＳ公２　　　　-9	1,075 ( 1,074)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [103.0]	1,121
c	賃貸牛久ＧＳ公２　　　　-10	902 ( 902)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 96.0]	100 [104.0]	1,004

牛久 -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	71,100 円	23,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	81,360 円	2,712,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 37,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 201,400 円	23,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	23,700 円	23,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,700 円	23,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 438,660 円　（　　　　　　 2,021 円／㎡）　　（経費率　　 16.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,700,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,666,110 円（　　　　　 7,678 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,594,151 円
②総費用	438,660 円
③純収益　①－②	2,155,491 円
④建物等に帰属する純収益	1,666,110 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	489,381 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	475,042 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,189 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,500,840 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,800 円／㎡）