鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

取手 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	守谷ＳＫ公２ -17	守谷市		更地	（　）	ほぼ整形	南東18m市道、南西6.8m、北西6.8m、三方路		１住居高度3種最高20m 地区計画等 (70,200)
b	つくみＳＳ調１ -43	つくばみらい市		建付地	（　）	不整形	東25m国道、南3m、角地		準住居 (60,200)
c	取手ＦＨ調１ -12	取手市		建付地	（　）	不整形	北東10m国道、南2.7m、角地		２住居 (70,200)
d	取手ＦＨＫ３１ -61	取手市		貸家建付地	（　）	不整形	南西16m県道、南東15m、北東6m、北西4m、四方路		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 69,138	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	70,197	100 [ 139.0]	50,501	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	50,500
b	(　 ) 68,678	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	70,151	100 [ 131.0]	53,550		53,600
c	(　 ) 61,101	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.8]	67,844	100 [ 124.6]	54,449		54,400
d	(　 ) 52,424	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	52,106	100 [ 103.6]	50,295		50,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +37.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +13.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +22.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +26.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -11.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 52,200 円／㎡]

取手 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,856,901	2,219,940	8,636,961	7,394,400	1,242,561	（　0.9473） 1,177,078	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	23,079,961 円　　　　（　 31,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

取手 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	220.00	Ｓ3	660.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	300 ％	300 ％	732 ㎡	15.0 m x 43.5 m	前面道路：県道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２・３階事務所を想定

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

一棟貸のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	220.00	85.0	187.00	1,892	354,000	3.0	1,062,000
							1.0	354,000
2～ 3	事務所	220.00	85.0	187.00	1,603	300,000	3.0	900,000
							1.0	300,000
～

～

～

計		660.00	85.0	561.00		954,000		2,862,000
								954,000

⑨年額支払賃料	954,000 円　×　12ヶ月　＝　 11,448,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 561.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,448,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 915,840 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,532,160 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,862,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,330 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 954,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 298,411 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,856,901 円　　　　（　 14,832 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	取手（５５８１）商　　　　-5	1,916 ( 1,862)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,916	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,950 円/㎡　月額支払賃料（　 1,892 円/㎡）　基準階 1 F B
b	取手（５５８１）商　　　　-16	1,825 ( 1,618)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,147
c	取手（５５８１）商　　　　-14	1,726 ( 1,673)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,726

取手 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	312,000 円	104,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	343,440 円	11,448,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 295,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,060,800 円	104,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	104,000 円	104,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	104,000 円	104,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,219,940 円　（　　　　　　 3,033 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9473

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	104,000,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 660.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0711	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,394,400 円（　　　　　 10,102 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,856,901 円
②総費用	2,219,940 円
③純収益　①－②	8,636,961 円
④建物等に帰属する純収益	7,394,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,242,561 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,177,078 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,608 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,079,961 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
取手 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

取手 5-6

茨城県

茨城第１

氏名

不動産鑑定士　高橋　恒

印

TEL.

鑑定評価額

35,300,000 円

１㎡当たりの価格

48,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	39,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	取手市片町字北側３１２番１外				②地積　(㎡)	732 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) （その他）
	1:3	店舗ＲＣ2	銀行、小売店舗、貸ビル等の存する商業地域	南西8m県道	水道、下水	藤代 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 60 ｍ、南 40 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 45.0 ｍ、規模　　 720 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

８ｍ県道

交通

施設

藤代駅北方

200m

法令

規制

近商
(80,300)

⑤地域要因の将
　来予測

藤代駅に近い商業地域だが、新規出店は幹線道路沿いへの傾向が強いため、商業地としては衰退傾向にある。繁
華性は低下があり、地価は下落傾向が続き、住宅地化が進む可能性もある。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 51,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 29,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は茨城県南地域の商業地域全体と判定した。需要者は同一需給圏内関係者が中心だが、外部需要も考えられ
る地域である。また個人事業者及び法人事業者双方の需要が考えられる。近年、幹線道路沿いへの出店等が増えてきて
いるが、定期借地権等での利用も多く、商業地の取引件数は少ない。また、業種・業態により規模にかなりの格差があ
るため、需要の中心となる価格帯等の判定はできない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

ＪＲ藤代駅徒歩圏内の従来からの商業地である。比準価格の試算においては、取手市及び隣接する竜ヶ崎市の事例から
広域的な検討を行った。本件においては、対象標準値が商業地域であることから、収益性も重視すべきである。ただし
、収益還元法適用にあたっては、仮定に基づく点も多く、実証性にやや問題がある。よって、代表標準地から検討を踏
まえて、実証性、説得性に優れる比準価格に重きを置き、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　取手 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 72,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[149.7]

[100.0]
100

48,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     48,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

長期化する金融緩和等による不動産市場への
資金流入は存するが、先行き不安も見え始め
、取手市の商業地需要もやや弱含みに転じつ
つある。

藤代駅近くの商業地域だが、常磐線沿線地域
はＴＸ沿線地域に比較して、背後地の熟成が
進まず、地価は下落傾向が続いている。

個別的要因の変動は存しない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +32.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

取手 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	取手ＦＨＫ３１ -61	取手市		貸家建付地	（　）	不整形	南西16m県道、南東15m、北東6m、北西4m、四方路		１住居 (70,200)
b	取手ＦＨ調１ -12	取手市		建付地	（　）	不整形	北東10m国道、南2.7m、角地		２住居 (70,200)
c	龍ケ崎ＮＴ公２ -36	龍ケ崎市		更地	（　）	台形	南4m市道、中間画地		２住居 (60,160)
d	龍ケ崎ＮＴ調１ -58	龍ケ崎市		更地	（　）	ほぼ正方形	東6m市道、中間画地		２住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 52,424	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	52,106	100 [ 101.6]	51,285	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	51,300
b	(　 ) 61,101	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.8]	67,844	100 [ 131.9]	51,436		51,400
c	(　 ) 54,135	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	54,135	100 [ 93.1]	58,147		58,100
d	(　 ) 52,589	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	52,589	100 [ 102.7]	51,206		51,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +32.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -11.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 51,300 円／㎡]

取手 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価が求めえない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,466,891	2,230,136	9,236,755	8,064,000	1,172,755	（　0.9473） 1,110,951	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	21,783,353 円　　　　（　 29,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

取手 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	220.00	Ｓ3	660.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	300 ％	300 ％	732 ㎡	15.0 m x 43.5 m	前面道路：県道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗１戸、２～３階事務所、各階１戸

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	220.00	85.0	187.00	2,000	374,000	3.0	1,122,000
							1.0	374,000
～ 2	事務所	220.00	90.0	198.00	1,600	316,800	3.0	950,400
							1.0	316,800
～ 3	事務所	220.00	90.0	198.00	1,600	316,800	3.0	950,400
							1.0	316,800
～

～

計		660.00	88.3	583.00		1,007,600		3,022,800
								1,007,600

⑨年額支払賃料	1,007,600 円　×　12ヶ月　＝　 12,091,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 583.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,091,200 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 967,296 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,123,904 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,022,800 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 27,810 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,007,600 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 315,177 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,466,891 円　　　　（　 15,665 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	取手（６０１８）　　　　-19	1,460 ( 1,460)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,622	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,062 円/㎡　月額支払賃料（　 2,000 円/㎡）　基準階 1 F B
b	取手（５５８１）商　　　　-6	2,059 ( 2,059)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,059
c	取手（５５８１）商　　　　-16	1,825 ( 1,618)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,147

取手 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	336,000 円	112,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	362,736 円	12,091,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 165,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,142,400 円	112,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	112,000 円	112,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	112,000 円	112,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,230,136 円　（　　　　　　 3,047 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9473

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	112,000,000 円	設計監理料率　 167,000 円／㎡　×　 660.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0720	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0690 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,064,000 円（　　　　　 11,016 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,466,891 円
②総費用	2,230,136 円
③純収益　①－②	9,236,755 円
④建物等に帰属する純収益	8,064,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,172,755 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,110,951 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,518 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,783,353 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,800 円／㎡）