別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 取手 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   取手 -29 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　増田　潤志 印  TEL.

鑑定評価額 12,600,000 円  １㎡当たりの価格 76,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 62,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 取手市新町４丁目甲３８８番１７ ｢新町４－１９－２｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかにア パートが混在する住 宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 取手 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    10 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北、６ｍ 市道 交通 施設 取手駅北西方 900m 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 取手駅徒歩圏内の居住性と利便性を兼備した住宅地域として熟成度が高く、今後とも地域要因の大きな変動もな く、ほぼ現状のまま推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏をＪＲ常磐線沿線を中心に、概ね取手市及びその周辺市町における普通住宅地域と把握。需要者は市内若し くは近隣に居住あるいは出身の１次取得者や買換層が大半を占める。長年続く地価下落により底値感もあるが未だ下げ 止まりには至っていない。取手駅徒歩圏の居住環境及び街路条件の良好な住宅地で稀少性が認められ、宅地需要は底堅 い。需要の中心となる価格帯は、土地総額で１千万円台前半、新築の戸建物件は２千万円台後半。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取手駅徒歩圏内の居住性と利便性を兼備した住宅地域で、周囲にアパート等が多数散在しており、それなりの賃貸需要 を見込めるが、画地規模が小さく収益性の効率が悪いため、収益還元法は非適用。取引事例比較法の適用に際しては、 対象標準地と同品等の事例を収集することが出来なかったが、査定価格が概ね同一水準にあり、適切な補修正が施され ていると判断。よって、代表標準地との検討をも踏まえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　取手 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     73,900 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [104.0] 100 [ 96.0] [104.0] 100 75,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     77,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、世帯数増加、高齢化率上昇傾向は 継続。宅地供給継続。長年続いた地価下落に よる値頃感から、地価の下落幅は縮小傾向。 取手駅徒歩圏の居住環境及び街路条件良好な 住宅地で、地域要因に特段の変化は見られな い。底値感もあるが未だ下げ止まりに至って いない。 個別的要因の変動は見受けられない。画地の 規模、街路条件等は標準的であり、南西街路 であることにより日照が優る。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％