別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 取手 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   取手 -13 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　河村　直行 印  TEL.

鑑定評価額 6,560,000 円  １㎡当たりの価格 40,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 取手市藤代字蔵前溝下１８５０番１２ ②地積 　(㎡) 164   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南5m市道 水道、ガス、下水 藤代 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北，５ｍ 市道 交通 施設 藤代駅　西方 600m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの住宅地域で格別の地域要因の変動はないが、築年が古い建物の敷地が多く、住環境等はやや劣り、需 要は弱い。地域の需給動向等を踏まえ、今後の地価水準も弱含み傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏はＪＲ常磐線沿線、概ね取手市及び周辺市町の既成住宅地域一円と判定した。需要者は取手市及び周辺市 町に居住する一次取得者層が中心とみられ、同一需給圏外からの転入は少ない。近隣地域は藤代駅徒歩圏内の区画整然 とした住宅地域であるが、藤代駅南口の新興住宅地域に比べ駅北口の既成住宅地の需要は弱く、相対的な競争力は低下 傾向にある。土地は１６５㎡程度で７００万円程度、新築の戸建物件は２０００万円台前半が需要の中心と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は規範性を有する複数の取引事例から試算した市場性を反映する価格で実証的かつ客観的であり、その精度 は高いものと判断される。近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域で標準的な画地規模も小さく、経済合理性の観点 等からアパート等の賃貸用建物の建築は現実的ではないこと等から収益還元法は適用しなかった。よって、代表標準地 との検討を踏まえ、対象標準地の市場性を反映し実証的な比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　龍ケ崎 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     63,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [157.6] [105.0] 100 40,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 取手市の人口は減少傾向にあり、高齢化率も 高く、住宅地需要は全般的にやや弱く、需給 等の関係から住宅地価は弱含み基調が継続し ている。 旧藤代地区内の住宅地需要は利便性の高いＪ Ｒ藤代駅南地区の新興住宅地に集中する傾向 にあり、近隣地域の需要は弱い状況が続いて いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +56.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％