鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

笠間 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	笠間ＴＮ -132	笠間市		建付地	（　）	不整形	南東12m市道、北西6m、二方路		（都） (60,200)
b	笠間ＭＳ -241	笠間市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東6m県道、中間画地		（都） (60,200)
c	笠間ＳＴ -10	笠間市		底地	（　）	ほぼ長方形	南西3.5m市道、中間画地		（都） (60,200)
d	笠間ＭＳ -222	笠間市		更地	（　）	ほぼ正方形	南東6m市道、北西2m、二方路		（都） (60,200)
e	笠間ＭＳ -246	笠間市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		（都） (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 16,307	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	17,084	100 [ 105.9]	16,132	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	16,800
b	(　 ) 22,000	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	21,780	100 [ 130.5]	16,690		17,400
c	(　 8,675) 12,393	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	11,833	100 [ 75.5]	15,673		16,300
d	(　 ) 14,205	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	13,549	100 [ 85.4]	15,865		16,500
e	(　 ) 14,892	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	14,084	100 [ 86.2]	16,339		17,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +32.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -23.0
c	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -11.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 16,800 円／㎡]

笠間 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,601,248	457,408	2,143,840	2,086,920	56,920	（　0.9730） 55,383	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	1,107,660 円　　　　（　 3,550 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

笠間 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	ＬＳ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１低専	40 ％	80 ％	80 ％	312 ㎡	9.0 m x 33.0 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ　２ＬＤＫ　平均専有面積５０㎡駐車場スペースを考慮して建築面積を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	100.00	100.0	100.00	1,139	113,900	2.0	227,800
							0.0	0
2～ 2	住宅	100.00	100.0	100.00	1,139	113,900	2.0	227,800
							0.0	0
～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		227,800		455,600
								0

⑨年額支払賃料	227,800 円　×　12ヶ月　＝　 2,733,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,733,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 136,680 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,596,920 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	455,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,328 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,601,248 円　　　　（　 8,337 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	笠間ＭＳ（賃）　　　　-4	1,121 ( 1,075)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,155	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,141 円/㎡　月額支払賃料（　 1,139 円/㎡）　基準階 1 F B
b	笠間ＭＳ（賃）　　　　-7	1,072 ( 1,027)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,140
c	笠間ＭＳ（賃）　　　　-3	1,049 ( 1,006)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 99.0]	100 [ 95.0]	1,127

笠間 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	91,800 円	30,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	82,008 円	2,733,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 8,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 214,200 円	30,600,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	30,600 円	30,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,600 円	30,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 457,408 円　（　　　　　　 1,466 円／㎡）　　（経費率　　 17.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,600,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,086,920 円（　　　　　 6,689 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,601,248 円
②総費用	457,408 円
③純収益　①－②	2,143,840 円
④建物等に帰属する純収益	2,086,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	56,920 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	55,383 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 178 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,107,660 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,550 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
笠間 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

笠間 -6

茨城県

茨城第４

氏名

不動産鑑定士　立川　伸光

印

TEL.

鑑定評価額

5,240,000 円

１㎡当たりの価格

16,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.2 倍
(2)実地調査日	令和元年12月18日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	笠間市下郷字西裏３９６９番２				②地積　(㎡)	312 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１低専 (40,80) （その他）
	1:3.5	住宅Ｗ2	住宅、アパート等が混在する既成住宅地域	南東4.5m市道	水道、下水	岩間 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 40 ｍ、南 40 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 33.0 ｍ、規模　　 310 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　４
．５ｍ市道

交通

施設

岩間駅北西方

650m

法令

規制

（都）１低専
(40,80)

⑤地域要因の将
　来予測

標準住宅地として熟成した地域であり、不動産のあり方に大きな影響を及ぼす要因は特に見当たらない。需要者
の友部地区への流出が見られることもあり、地価は下落傾向が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 16,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 4,050 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は笠間市及び周辺市町村に存する住宅地域である。需要者の中心は３０～４０代の地元企業に勤める１次取
得者層が中心となる。岩間地区の既成住宅地では、街路条件や生活利便性に劣ることから、友部地区や岩間地区内に多
数供給されている新規分譲地へ需要者が流出する傾向にあり、需要者の関心は薄く、地価は下落している。需要の中心
価格帯は、土地は５００万～８００万円前後、新築戸建物件で２，０００万～２，５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域には、アパート等の収益物件も存するものの、基本的には自己利用の戸建住宅の需要が中心の地域であり、快
適性を重視して市場参加者は市場に参入している。元本と果実の相関関係は希薄であり、土地価格に比して賃料水準が
低位であることから、収益価格は低位に求められている。したがって、比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、
代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　笠間 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 25,700 円／㎡

[ 98.4]
100

100
[101.0]

100
[155.2]

[104.0]
100

16,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     17,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

岩間地区では友部地区等の利便性に優る周辺
地域に若年層が流出している。条件の良い分
譲地の需要はあるが、成約に時間を要する状
況である。

街路条件が劣る雑然とした地域であり、低価
格の分譲地等との比較による選好性の低さか
ら、需要は弱含み、地価下落率は周辺地域に
比して大きい。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +60.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

笠間 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	笠間ＯＮ -6	笠間市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		（都） (60,200)
b	笠間ＳＴ -1	笠間市		建付地	（　）	長方形	南西6m市道、北東6m、二方路		（都） (70,200)
c	笠間ＴＮ -132	笠間市		建付地	（　）	不整形	南東12m市道、北西6m、二方路		（都） (60,200)
d	笠間ＴＮ -133	笠間市		建付地	（　）	袋地等	西6m市道、中間画地		（都）１低専 (40,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 27,651	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	26,295	100 [ 164.9]	15,946	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	16,600
b	(　 ) 26,163	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	24,388	100 [ 164.9]	14,790		15,400
c	(　 ) 16,307	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	17,084	100 [ 98.7]	17,309		18,000
d	(　 ) 19,865	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.6]	24,101	100 [ 146.4]	16,462		17,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +72.0
a	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +72.0
b	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +45.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -18.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 16,800 円／㎡]

笠間 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,865,436	502,175	2,363,261	2,298,340	64,921	（　0.9730） 63,168	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	1,263,360 円　　　　（　 4,050 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

笠間 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	110.00	ＬＳ2	220.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１低専	40 ％	80 ％	80 ％	312 ㎡	9.0 m x 33.0 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

低層共同住宅（ファミリータイプ）が最有効使用と判断。平均専有面積５５㎡程度

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	110.00	100.0	110.00	1,131	124,410	1.0	124,410
							1.0	124,410
～

～

～

～

計		220.00	100.0	220.00		248,820		248,820
								248,820

⑨年額支払賃料	248,820 円　×　12ヶ月　＝　 2,985,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,985,840 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 238,867 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,746,973 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	248,820 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,289 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 248,820 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 116,174 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,865,436 円　　　　（　 9,184 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	笠間ＭＳ（賃）　　　　-2	1,245 ( 1,193)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,233	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,180 円/㎡　月額支払賃料（　 1,131 円/㎡）　基準階 1 F B
b	笠間ＭＳ（賃）　　　　-4	1,121 ( 1,075)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,121
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

笠間 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	101,100 円	33,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	89,575 円	2,985,840　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 8,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 235,900 円	33,700,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	33,700 円	33,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,700 円	33,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 502,175 円　（　　　　　　 1,610 円／㎡）　　（経費率　　 17.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,700,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,298,340 円（　　　　　 7,366 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,865,436 円
②総費用	502,175 円
③純収益　①－②	2,363,261 円
④建物等に帰属する純収益	2,298,340 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	64,921 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	63,168 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 202 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,263,360 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,050 円／㎡）