別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 笠間 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   笠間 -3 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　長島　理 印  TEL.

鑑定評価額 2,150,000 円  １㎡当たりの価格 19,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 笠間市下市毛字常楽４９番９ ②地積 　(㎡) 113   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２低専 (60,150) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 小規模の一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 東3.9m市道 水道、下水 笠間 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、　　３ ．９ｍ市道 交通 施設 笠間駅南東方 1.0km 法令 規制 （都） ２低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 国道３５５号背後の小規模既成団地で、今後も現在の住環境が維持されるものと予測する。街路条件、造成品等 がやや劣り、地価は弱含みの下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ水戸線笠間駅を最寄とする概ね旧笠間市の普通住宅地域の圏域。需要者の中心は市内及び隣接市の社 宅、賃貸住宅住まいの一次取得者である。近隣地域周辺は駅に近いが画地規模の小さい既成の小分譲地で需要は弱い。 需要の中心となる価格帯は、土地で２００㎡程度、総額４００万円程度、新築の戸建物件は１，９００万円程度の物件 となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は戸建住宅中心の既成の住宅団地内に存し、地積、公法上規制等から経済合理性ある賃貸住宅の想定が困難なた め、収益還元法は非適用とした。採用した取引事例は、適正に補正、要因比較がなされ、近時市場性を反映し実証性が ある。本件では代表標準地との検討を踏まえ、信頼性ある取引事例を採用し市場実態をより反映する比準価格をもって 鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　笠間 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,700 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [101.0] 100 [134.6] [102.0] 100 19,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気回復基調も地方部住宅地需要への影響は 弱い。建築コスト上昇、住民老齢化の進行、 市内人口の減少傾向が続く。 地域要因に特に変動はない。駅に近いものの 画地規模の小さい小規模団地で取得需要は弱 い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％