別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
常総 9-2 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
常総 9-2 茨城県 茨城第2 氏名  不動産鑑定士 鈴木 信也 印  TEL.
鑑定評価額 173,000,000 円  1㎡当たりの価格 22,500 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
常総市内守谷町字柳田3946番外
②地積
 (㎡)
7,693  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
「調区」 
(60,200)

(その他)
地区計画等



1:1.5
事務所

S2
物流施設のほか工場
等が建ち並ぶ流通業
務地域
南12m県道 水道 国道294号

3.5km
(2)



①範囲 東 1,400 m、西    50 m、南 1,000 m、北   100 m ②標準的使用 物流施設の敷地
③標準的画地の形状等 間口 約    70.0 m、奥行 約   110.0 m、規模       7,700 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
「内守谷工業団地北部地区」
地区計画区域内の工業地。


12m県道 交通

施設
国道294号駅西方

3.5km
法令

規制
「調区」 
(60,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
 来予測
県道つくば野田線の慢性的な交通渋滞から4車線化が待たれる。4車線化が実現すれば更に選好性が増すものと
思われる。
(3)最有効使用の判定 物流施設の敷地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            22,500 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は茨城県西部、県南部の工業地域を中心とし、広義には全国的に及ぶものと判断する。需要者の中心は、上
場会社及び地元中小企業等の事業者が中心である。平成29年2月26日の圏央道開通(境古河~つくば中央)以後利
便性向上等で地価は強含み傾向で推移している。市場の中心価格帯は、取引が少なく、規模等による価格差も大きいた
め把握しがたい部分もあるが、概ね1㎡あたり2~3万円が中心である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
対象不動産の立地する工業地域は市街化調整区域内であり、一部賃貸物件も見られるものの賃貸市場は未成熟である事
から、収益価格は試算しなかった。従って、価格牽連性が認められる取引事例に基づき求められた信頼性の高い比準価
格を採用し、代表標準地との秤量にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 常総 9-1                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         21,400 円/㎡
[101.4]
100
100
[100.0]
100
[ 97.0]
[100.0]
100
22,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           22,200 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
常総市の人口は減少傾向(5年間でマイナス
5.3%)にある。高齢化率は30.0%と
県平均29.1%を上回る。


都市計画道路鹿小路細野線(通称:西幹線道
路)が平成31年3月25日開通。供用にあ
わせて、県道つくば野田線との交差点改良工
事を実施中。

個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     -2.0
環境       -10.0
行政       +10.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+1.4 %  %
3 試算価格算定内訳 常総 9-2 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a R2公常総
7561
-68
常総市

更地


  
(           ) 
不整形 接面道路無、
無道路地




「調区」 
地区計画等
(60,200)
b R2公常総
7561
-54
常総市

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 東25m市道、
中間画地




「調区」 
地区計画等
(60,200)
c 守谷SK公

-26
守谷市

更地


  
(           ) 
不整形 北9m市道、
東4.5m、南5m、
西7m、四方路



「調区」 

(70,200)
d 11904
08210
-35539
下妻市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 西10m県道、
東2.7m、
二方路



(都) 工専

(60,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
18,528  
100
[ 100.0]
[ 100.5]
100
100
[   /  ]
100
[  87.3]

21,329 
100
[  94.1]

22,666 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

22,700 
b (            
19,661  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  95.0]

20,696 
100
[  92.2]

22,447 

22,400 
c (            
22,110  
100
[ 100.0]
[ 104.4]
100
100
[   /  ]
100
[  97.9]

23,578 
100
[ 104.6]

22,541 

22,500 
d (            
19,597  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

19,597 
100
[  87.9]

22,295 

22,300 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -4.0 環境      -2.0
画地     -12.7 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -3.0 環境      -5.0
画地      -5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   -2.0 環境     +10.0
画地      -2.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   +1.0 環境     -12.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      22,500 円/㎡]  



常総 9-2 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  規範性のある造成事例の収集が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
工場、倉庫等の賃貸市場は未成熟な地域であるため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
常総 9-2 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
常総 9-2 茨城県 茨城第2 氏名  不動産鑑定士 関 哲也 印  TEL.
鑑定評価額 172,000,000 円  1㎡当たりの価格 22,400 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月17日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
常総市内守谷町字柳田3946番外
②地積
 (㎡)
7,693  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
「調区」 
(60,200)

(その他)
地区計画等



1:1.5
事務所

S2
物流施設のほか工場
等が建ち並ぶ流通業
務地域
南12m県道 水道 国道294号

3.5km
(2)



①範囲 東 1,400 m、西    50 m、南 1,000 m、北   100 m ②標準的使用 物流施設用地
③標準的画地の形状等 間口 約    70.0 m、奥行 約   110.0 m、規模       7,700 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
内守谷工業団地北部地区地区
計画


12m県道 交通

施設
国道294号の西方

3.5km
法令

規制
「調区」 
(60,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
 来予測
常磐道谷和原I.Cに近い物流施設、工場等を中心とする地域で当面現状で推移していくものと予測する。高速
道路網等道路整備も進み地価は強含みで推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 物流施設用地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            22,400 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は茨城県内の工業地域で特に県西、県南部との代替性が高い。需要者は製造業や物流業を行う県内外の企業
が中心である。県内では、高速道路等交通ネットワークの充実や首都圏に近いこと、税優遇措置等などから県南・県西
地区を中心に工業地の需要が堅調であるが、立地やインフラ整備の程度等条件による需給動向の相違により地価は異な
る動きを示している。需要の中心となる総額での中心価格帯は取引規模・価格帯が様々で見いだし難い状況である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
取引事例は同一需給圏内の工業地を採用し、広域的な分析もなし得ており、適正な補修正と要因比較及び規範性に応じ
た関連づけを行っており、比準価格の信頼性は高い。収益還元法については、地域の実情から自己利用が主流で賃貸市
場が未成熟であるためその適用を見送った。よって、現実に生起した取引事例から求めた実証的な比準価格を標準に代
表標準地との検討を踏まえ、本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 常総 9-1                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         21,400 円/㎡
[101.4]
100
100
[100.0]
100
[ 97.2]
[100.0]
100
22,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           22,200 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
景気回復に一服感がみられるが、平成29年
2月に圏央道県内区間が全通、令和4年度に
4車線化予定。圏央道沿線を中心に工業地の
需要は堅調。

流通業務用地等工業地の需要は堅調で高速道
路網や市内幹線道路の整備も進み、地価は強
含みである。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     -5.0
環境        -7.0
行政       +10.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+0.9 %  %
3 試算価格算定内訳 常総 9-2 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 三和1C6
795
-1
古河市

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 東8m市道、
南7m、角地




工業

(70,200)
b 11904
08210
-35539
下妻市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 西10m県道、
東2.7m、
二方路



(都) 工専

(60,200)
c 坂東TKK
R2
-61
坂東市

建付


  
(           ) 
長方形 北東11m国道、
中間画地




工業

(60,200)
d 守谷SK公

-26
守谷市

更地


  
(           ) 
不整形 北9m市道、
東4.5m、南5m、
西7m、四方路



「調区」 

(70,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
28,737  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

28,737 
100
[ 125.0]

22,990 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

23,000 
b (            
19,597  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

19,597 
100
[  86.6]

22,629 

22,600 
c (            
19,700  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

19,700 
100
[  90.1]

21,865 

21,900 
d (            
22,110  
100
[ 100.0]
[ 104.4]
100
100
[   /  ]
100
[  97.9]

23,578 
100
[ 105.6]

22,328 

22,300 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   -4.0 環境     +22.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     +10.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -2.0 環境     -18.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     +10.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -7.0 環境     -11.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     +10.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -2.0 環境     +10.0
画地      -2.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      22,400 円/㎡]  



常総 9-2 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例がなく再調達原価の把握が困難なため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
自用の工場、倉庫等が主体で賃貸市場が未成熟の地域であり、標準的な賃料水準の把握が困難なため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ