鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

下妻 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１８１２０８２１０ -29426	下妻市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西8m県道、中間画地		（都）商業 (80,400)
b	１１９０４０８２０７ -36919	結城市		更地	（　）	ほぼ長方形	北7m県道、中間画地		近商 (80,200)
c	Ｒ２公常総７５６１ -13	常総市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5m市道、中間画地		（都）近商 (80,200)
d	１１９１００８２２７ -33815	筑西市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、北6m、角地		近商 (80,200)
e	１１９０７０８２３１ -33975	桜川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東8m市道、南東5m、角地		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,301	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	31,449	100 [ 99.0]	31,767	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	31,800
b	(　 ) 20,579	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 68.6]	29,999	100 [ 91.8]	32,679		32,700
c	(　 ) 30,704	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	30,397	100 [ 91.7]	33,148		33,100
d	(　 ) 31,784	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	30,766	100 [ 92.7]	33,189		33,200
e	(　 ) 21,215	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	20,653	100 [ 69.4]	29,759		29,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -31.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -18.0	環境　　　　 -6.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 32,100 円／㎡]

下妻 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,359,297	1,147,176	4,212,121	3,917,610	294,511	（　0.9733） 286,648	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	5,620,549 円　　　　（　 24,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

下妻 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	120.00	Ｓ3	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	400 ％	232 ㎡	10.8 m x 21.5 m	前面道路：県道　 8.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆをフロアー貸し店舗（１Ｆ全フロアー・約１８．３万円／月）、２～３Ｆを共同住宅を想定、駐車場を確保。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

地域内における同等の建物の標準による

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.00	85.0	102.00	1,790	182,580	3.0	547,740
							0.0	0
2～ 2	住宅	120.00	90.0	108.00	1,355	146,340	1.0	146,340
							1.0	146,340
3～ 3	住宅	120.00	90.0	108.00	1,380	149,040	1.0	149,040
							1.0	149,040
～

～

計		360.00	88.3	318.00		477,960		843,120
								295,380

⑨年額支払賃料	477,960 円　×　12ヶ月　＝　 5,735,520 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 318.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,735,520 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 476,048 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,259,472 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	843,120 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,731 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 295,380 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 92,094 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,359,297 円　　　　（　 23,100 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	下妻賃商　　　　-1	1,314 ( 1,314)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,643	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,794 円/㎡　月額支払賃料（　 1,790 円/㎡）　基準階 1 F B
b	結城（商）　　　　-8	2,123 ( 1,957)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	2,102
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

下妻 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	275,500 円	55,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	286,776 円	5,735,520　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 11,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 462,800 円	55,100,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	55,100 円	55,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	55,100 円	55,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,147,176 円　（　　　　　　 4,945 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	55,100,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0711	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,917,610 円（　　　　　 16,886 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,359,297 円
②総費用	1,147,176 円
③純収益　①－②	4,212,121 円
④建物等に帰属する純収益	3,917,610 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	294,511 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	286,648 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,236 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,620,549 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
下妻 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

下妻 5-1

茨城県

茨城第２

氏名

不動産鑑定士　高橋　研二

印

TEL.

鑑定評価額

7,260,000 円

１㎡当たりの価格

31,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	下妻市下妻字栗山乙３４９番２８				②地積　(㎡)	232 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) （その他）
	1:2	店舗兼住宅Ｓ3	低層の小売店舗等が建ち並ぶ商業地域	北8.5m県道	水道、下水	下妻 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 130 ｍ、南 10 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

３階建程度の店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 21.0 ｍ、規模　　 231 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

下妻市内の中心的な商業地域
であるが、やや衰退傾向であ
る。

街

路

８．５ｍ県道

交通

施設

下妻駅南西方

250m

法令

規制

（都）商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

在来商業地域として熟成しているので、今後も現状のまま推移すると予測される。総じて店舗出店の郊外化→需
要シフトの動きは継続しており、当面、近隣地価は弱含み傾向と予測される。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 32,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 24,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は下妻市内の商業地域であるが、隣接市町内で形成された商業地域も含むと判断される。需要者は同一需給
圏内に所在し、店舗等出店を検討する経営者が中心と考えられる。全国的な傾向として商業地に対する土地需要の郊外
化・大型化が主流であり、近隣地域を含む既存商業地域に対する需要は依然弱含みである。取引が少なく需要中心価格
帯の把握は困難であるが、競合地域及び背後住宅地位との比較から概ね坪当たり１０万円前後と推定される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

下妻市内で類似した取引事例の発生が少ないので常総市内で発生した取引事例を採用した。比準の過程で要因格差率は
適正範囲内に収まっており、市場の実態を反映した価格が得られたと思料される。近隣地域は既成商業地域で自用店舗
も多く見られ、賃貸市場は未だ形成に至っていないと判断した。したがって、市場の実態を反映した比準価格を重視し
、収益価格を比較考量し、更には代表標準地との均衡にも留意して本件鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　常総 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -0.1

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 40,400 円／㎡

[ 99.0]
100

100
[ 99.9]

100
[128.1]

[100.0]
100

31,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     31,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

①下妻駅周辺の既成商業地は空洞化が進んで
いる②幹線道路沿いには大型店舗が立地して
おり商業中心となっている③一部、住宅化傾
向が見られる。

地域要因の変動は認められないが、下妻駅西
口の既成商業地は空洞化が著しく、顧客は郊
外の大型店舗に奪われており、繁華性は一段
と低下している。

特に個別的要因の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +27.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

下妻 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１８０９０８２１０ -25694	下妻市		建付地	（　）	不整形	東11m県道、北5m、西4m、三方路		（都）２住居 (70,200)
b	１１８１２０８２１０ -29426	下妻市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西8m県道、中間画地		（都）商業 (80,400)
c	Ｒ２公常総７５６１ -25	常総市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5m県道、南3m、角地		商業 (80,300)
d	常総ＴＫＫ３１ -35	常総市		更地	（　）	長方形	南12m国道、中間画地		２住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 28,335	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.5]	32,610	100 [ 98.6]	33,073	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	33,100
b	(　 ) 30,301	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	31,449	100 [ 99.0]	31,767		31,800
c	(　 ) 18,063	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 70.0]	100 [ 99.9]	25,494	100 [ 81.7]	31,204		31,200
d	(　 ) 30,249	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	29,644	100 [ 88.9]	33,345		33,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +13.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -14.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 32,300 円／㎡]

下妻 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,360,760	1,150,436	4,210,324	3,917,610	292,714	（　0.9733） 284,899	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	5,586,255 円　　　　（　 24,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

下妻 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	120.00	Ｓ3	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	400 ％	232 ㎡	10.8 m x 21.5 m	前面道路：県道　 8.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２～３階：共同住宅（ファミリータイプ）を想定。地域内の標準的な階層と同様３階で使用容積率は若干低位。

⑦有効率　 87.8 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.00	86.7	104.04	1,806	187,896	3.0	563,688
							0.0	0
2～ 2	住宅	120.00	88.3	105.96	1,360	144,106	1.0	144,106
							1.0	144,106
3～ 3	住宅	120.00	88.3	105.96	1,380	146,225	1.0	146,225
							1.0	146,225
～

～

計		360.00	87.8	315.96		478,227		854,019
								290,331

⑨年額支払賃料	478,227 円　×　12ヶ月　＝　 5,738,724 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 315.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,738,724 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 476,314 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,262,410 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	854,019 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,831 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 290,331 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 90,519 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,360,760 円　　　　（　 23,107 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	下妻賃商　　　　-2	2,376 ( 2,374)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [124.0]	100 [100.0]	1,916	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,811 円/㎡　月額支払賃料（　 1,806 円/㎡）　基準階 1 F B
b	三和賃商　　　　-2	1,979 ( 1,977)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [116.0]	100 [100.0]	1,706
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

下妻 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	275,500 円	55,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	286,936 円	5,738,724　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 15,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 462,800 円	55,100,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	55,100 円	55,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	55,100 円	55,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,150,436 円　（　　　　　　 4,959 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	55,100,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0711	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,917,610 円（　　　　　 16,886 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,360,760 円
②総費用	1,150,436 円
③純収益　①－②	4,210,324 円
④建物等に帰属する純収益	3,917,610 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	292,714 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	284,899 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,228 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,586,255 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,100 円／㎡）