鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

下妻 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１９０５０８２１０ -24398	下妻市		建付地	（　）	不整形	西5m市道、北西4m、角地		（都） (60,200)
b	１１９０７０８２１０ -32265	下妻市		更地	（　）	不整形	西6m市道、北4m、南3.6m、三方路		（都）１中専 (60,200)
c	１１９０５０８２１０ -24310	下妻市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東15m県道、北8m、二方路		（都） (70,200)
d	１１９０２０８２１０ -25643	下妻市		建付地	（　）	ほぼ台形	接面道路無、無道路地		（都）
e	１１９０５０８２１０ -24195	下妻市		建付地	（　）	長方形	北西8m市道、中間画地		（都） (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 19,866	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	19,747	100 [ 103.7]	19,042	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	20,000
b	(　 ) 12,341	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 68.4]	17,916	100 [ 95.0]	18,859		19,800
c	(　 ) 18,237	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	17,736	100 [ 93.7]	18,928		19,900
d	(　 ) 11,987	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 70.0]	16,936	100 [ 89.6]	18,902		19,800
e	(　 ) 15,401	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	15,127	100 [ 80.3]	18,838		19,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -31.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -18.0	環境　　　　 -4.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 19,900 円／㎡]

下妻 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,163,670	533,822	2,629,848	2,488,620	141,228	（　0.9707） 137,090	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	2,741,800 円　　　　（　 9,080 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

下妻 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	118.80	ＬＳ2	237.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）２中専	60 ％	200 ％	200 ％	302 ㎡	14.0 m x 22.9 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建アパートでファミリータイプ（平均約４０㎡）を想定し、敷地内に駐車場（使用料は賃料に含む）を確保した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

共用階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	118.80	100.0	118.80	1,160	137,808	1.0	137,808
							1.0	137,808
～

～

～

～

計		237.60	100.0	237.60		275,616		275,616
								275,616

⑨年額支払賃料	275,616 円　×　12ヶ月　＝　 3,307,392 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 237.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,307,392 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 274,514 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,032,878 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	275,616 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,527 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 275,616 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 128,265 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,163,670 円　　　　（　 10,476 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	下妻賃住　　　　-6	1,190 ( 1,141)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,253	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,210 円/㎡　月額支払賃料（　 1,160 円/㎡）　基準階 1 F B
b	下妻賃住　　　　-4	1,062 ( 1,019)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	1,167
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

下妻 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	106,200 円	35,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	99,222 円	3,307,392　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 9,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 247,800 円	35,400,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	35,400 円	35,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,400 円	35,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 533,822 円　（　　　　　　 1,768 円／㎡）　　（経費率　　 16.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,400,000 円	設計監理料率　 146,000 円／㎡　×　 237.60 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,488,620 円（　　　　　 8,240 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,163,670 円
②総費用	533,822 円
③純収益　①－②	2,629,848 円
④建物等に帰属する純収益	2,488,620 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	141,228 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	137,090 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 454 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,741,800 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,080 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
下妻 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

下妻 -4

茨城県

茨城第２

氏名

不動産鑑定士　高橋　研二

印

TEL.

鑑定評価額

6,010,000 円

１㎡当たりの価格

19,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	下妻市宗道字前原１４３番３				②地積　(㎡)	302 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）２中専 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅、営業所等が混在する駅に近い住宅地域	南6.5m市道	水道、下水	宗道 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 70 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 22.9 ｍ、規模　　 302 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

宗道駅接近性が良好な在来住
宅地域。

街

路

基準方位　北　　６
．５ｍ市道

交通

施設

宗道駅西方

200m

法令

規制

（都）２中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

旧千代川地区の住宅地域として熟成しているので、今後もほぼ現状維持での推移と予測される。一方、相対的に
利便性が劣る地域性から取引は低調気味であり、近隣地価は弱含みでの推移と予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地（２階建程度）

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 19,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 8,210 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は下妻市内の住宅地域（特に旧千代川地区）であるが、周辺市町の既存住宅地域も含まれると思料される。
需要者の中心は同一需給圏に居住するエンドユーザーであり、同一需給圏外からの転入者は極めて少ないと判断される
。下妻市内の不動産需要は下妻駅周辺の住宅地域に集まる傾向にあり、旧千代川地区の市場競争力は依然として弱いと
把握される。需要の中心となる価格帯は土地が６００万円程度、新築戸建は２，０００万円程度が取引の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

旧千代川地区内で事例発生が少なかったので旧下妻地区内で発生した取引事例も採用したが、地域格差率は適正範囲内
に収まっており市場性を反映した価格が試算されたと判断される。また周辺にはアパート等が見られるが、自己使用目
的の取引が支配的な地域のため収益性は価格形成に影響を与えていないと判断した。したがって比準価格を重視し、収
益価格は参考に留め、更には代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記とおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　下妻 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 22,200 円／㎡

[ 99.5]
100

100
[102.0]

100
[113.6]

[105.0]
100

20,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     20,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

①全体的にスプロール化した分譲住宅地への
投げ売り的な取引が見られる②下妻地区は区
画整理地に人気が集まる③千代川地区では地
元志向が強い。

地域要因に大きな変動は認められないが、地
域的に広汎な不動産需要が期待出来ない特性
から、近隣地価は依然として弱含んでいる。

道路方位の優位性は認められるが、個別的要
因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

下妻 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１８１２０８２１０ -29369	下妻市		更地	（　）	ほぼ台形	南東6m市道、中間画地		（都） (60,200)
b	１１８１２０８２１０ -29490	下妻市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m私道、中間画地		（都）２低専 (60,150)
c	１１９０５０８２１０ -24310	下妻市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東15m県道、北8m、二方路		（都） (70,200)
d	１１９０５０８２１０ -24398	下妻市		建付地	（　）	不整形	西5m市道、北西4m、角地		（都） (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 17,693	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	17,445	100 [ 95.6]	18,248	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	19,200
b	(　 ) 19,634	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	18,999	100 [ 100.7]	18,867		19,800
c	(　 ) 18,237	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	17,736	100 [ 91.7]	19,341		20,300
d	(　 ) 19,866	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	19,747	100 [ 101.0]	19,551		20,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 19,900 円／㎡]

下妻 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,764,034	463,888	2,300,146	2,172,600	127,546	（　0.9720） 123,975	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	2,479,500 円　　　　（　 8,210 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

下妻 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	ＬＳ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）２中専	60 ％	200 ％	200 ％	302 ㎡	14.0 m x 22.9 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ（約５０㎡）×４戸を想定。駐車場は敷地内に戸数分を確保。近隣の標準的階高を考慮した結果、容積充足率は低位となった。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

共用階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	100.00	100.0	100.00	1,194	119,400	1.0	119,400
							1.0	119,400
2～ 2	住宅	100.00	100.0	100.00	1,214	121,400	1.0	121,400
							1.0	121,400
～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		240,800		240,800
								240,800

⑨年額支払賃料	240,800 円　×　12ヶ月　＝　 2,889,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,889,600 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 239,837 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,649,763 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	240,800 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,208 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 240,800 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 112,063 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,764,034 円　　　　（　 9,152 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	下妻賃住　　　　-3	1,384 ( 1,383)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [114.0]	100 [100.0]	1,278	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,246 円/㎡　月額支払賃料（　 1,194 円/㎡）　基準階 1 F B
b	下妻賃住　　　　-8	1,233 ( 1,232)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	1,213
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

下妻 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	91,800 円	30,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	86,688 円	2,889,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 10,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 214,200 円	30,600,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	30,600 円	30,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,600 円	30,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 463,888 円　（　　　　　　 1,536 円／㎡）　　（経費率　　 16.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9720

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,600,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0710	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0583 ×　 40 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,172,600 円（　　　　　 7,194 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,764,034 円
②総費用	463,888 円
③純収益　①－②	2,300,146 円
④建物等に帰属する純収益	2,172,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	127,546 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	123,975 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 411 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,479,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,210 円／㎡）