鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

龍ケ崎 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	つくみＧＹ公２ -55	つくばみらい市		更地	（　）	正方形	北27m市道、中間画地		１住居地区計画等景観形成重点地区 (60,200)
b	つくば（Ｒ２公示） -313	つくば市		更地	（　）	長方形	南30m国道、北9m、二方路		近商地区計画等 (80,200)
c	つくば（Ｒ２公示） -311	つくば市		更地	（　）	ほぼ正方形	北東50m国道、北西12m、角地		２住居高度地区3種文教地区第３種 (70,200)
d	守谷ＳＫ公２ -17	守谷市		更地	（　）	ほぼ整形	南東18m市道、南西6.8m、北西6.8m、三方路		１住居地区計画等高度地区 (70,200)
e	Ｒ２公示（つくば） -648	つくば市		更地	（　）	ほぼ台形	北25m県道、南6m、二方路		２住居高度地区3種 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 60,473	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	60,473	100 [ 94.3]	64,128	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	65,400
b	(　 ) 68,538	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	67,859	100 [ 108.8]	62,370		63,600
c	(　 ) 102,679	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	99,688	100 [ 162.8]	61,233		62,500
d	(　 ) 69,138	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	70,197	100 [ 115.0]	61,041		62,300
e	(　 ) 79,545	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	77,985	100 [ 122.8]	63,506		64,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +13.0	環境　　　　 +50.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +23.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 64,300 円／㎡]

龍ケ崎 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,610,814	2,667,164	10,943,650	7,241,700	3,701,950	（　0.9460） 3,502,045	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	68,667,549 円　　　　（　 49,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

龍ケ崎 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	650.00	Ｓ1	650.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	1,377 ㎡	34.5 m x 40.0 m	前面道路：県道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

床面積６５０㎡の店舗１棟貸しを想定。Ｐは平面式を想定し、また１棟貸しのため、賃料に含む。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	650.00	100.0	650.00	1,846	1,199,900	3.0	3,599,700
							1.0	1,199,900
～

～

～

～

計		650.00	100.0	650.00		1,199,900		3,599,700
								1,199,900

⑨年額支払賃料	1,199,900 円　×　12ヶ月　＝　 14,398,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 650.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保しているため

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,398,800 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,195,100 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,203,700 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,599,700 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,009 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,199,900 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 374,105 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,610,814 円　　　　（　 9,884 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	龍ケ崎ＮＴ公２　　　　-12	2,583 ( 2,576)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	2,808	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,903 円/㎡　月額支払賃料（　 1,846 円/㎡）　基準階 1 F B
b	龍ケ崎ＮＴ公２　　　　-10	1,654 ( 1,653)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	1,718
c	取手（５５８１）商　　　　-9	1,935 ( 1,852)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,870

龍ケ崎 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	303,000 円	101,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	431,964 円	14,398,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 700,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,030,200 円	101,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	101,000 円	101,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	101,000 円	101,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,667,164 円　（　　　　　　 1,937 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9460

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	101,000,000 円	設計監理料率　 153,000 円／㎡　×　 650.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0717	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,241,700 円（　　　　　 5,259 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,610,814 円
②総費用	2,667,164 円
③純収益　①－②	10,943,650 円
④建物等に帰属する純収益	7,241,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,701,950 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,502,045 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,543 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 68,667,549 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
龍ケ崎 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

龍ケ崎 5-3

茨城県

茨城第１

氏名

不動産鑑定士　河村　直行

印

TEL.

鑑定評価額

84,400,000 円

１㎡当たりの価格

61,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	48,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	龍ケ崎市久保台２丁目１番１３外				②地積　(㎡)	1,377 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）
	1:1.2	店舗Ｓ1	専門店、飲食店等が多い県道沿いの路線商業地域	南30m県道、背面道	水道、ガス、下水	佐貫 4.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 160 ｍ、南 50 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 34.5 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３０ｍ県道

交通

施設

佐貫駅　東方

4.2km

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

当地域は県道沿いの路線商業地域として、今後とも熟成度を高めていくものと予測される。背後住宅地等の人口
もやや増加しており、今後も店舗等の集積が徐々に進み、地価は概ね横這い傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 64,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 49,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は幹線道路沿いの路線商業地域で概ね龍ケ崎市及びその周辺の取手市、牛久市等の圏域。需要者の中心は
幹線道路沿いに展開する郊外型ロードサイド型量販店の法人事業者、中小規模の店舗経営者等と見られる。近年、路線
商業地においては事業用定期借地権の活用が多く土地を購入する事業者は減少傾向にあるが、繁華性に優る近隣地域の
需給は安定している。商業地のため画地規模により取引価格は異なり、需要の中心価格帯は見い出せない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　取引事例比較法の適用にあたり採用した取引事例には地域要因格差のやや大きい事例もあるが、地域の実態に即して
適正に補修正し、その妥当性を確保し得た。一方、近隣地域内には賃貸用の店舗、事務所等も見られるが、自用の店舗
等が多く、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は総じて低いものと判断される。よって、本件では比準価格を標準
とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　阿見 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 57,100 円／㎡

[ 98.9]
100

100
[102.0]

100
[ 92.0]

[102.0]
100

61,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     61,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

旧市街地内の既成商業地域は衰退・空洞化が
進んでいるが、幹線道路沿いの商業地域は郊
外型店舗の新規進出も見られ、繁華性は向上
しつつある。

店舗等の集積性、繁華性に優り郊外の路線商
業地域として、ほぼ熟成しており、商業地市
況の回復等も相俟って地価は概ね安定的に推
移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

龍ケ崎 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	龍ケ崎ＮＴ公２ -12	龍ケ崎市		更地	（　）	ほぼ正方形	東22m県道、西8m、北0m、三方路		準住居 (70,200)
b	取手ＦＨＫ３１ -61	取手市		貸家建付地	（　）	不整形	南西16m県道、南東15m、北東6m、北西4m、四方路		１住居 (70,200)
c	取手ＦＨＫ２ -53	取手市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東15m市道、北東6m、北西6m、三方路		１住居 (70,200)
d	つくみＧＹ公２ -55	つくばみらい市		更地	（　）	正方形	北27m市道、中間画地		１住居地区計画等景観形成重点地区 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 61,124	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	59,344	100 [ 94.0]	63,132	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	64,400
b	(　 ) 52,424	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	52,106	100 [ 85.6]	60,871		62,100
c	(　 ) 67,763	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	62,314	100 [ 95.1]	65,525		66,800
d	(　 ) 60,473	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	60,473	100 [ 95.2]	63,522		64,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 64,500 円／㎡]

龍ケ崎 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する商業地のため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,856,193	2,485,676	11,370,517	7,695,600	3,674,917	（　0.9460） 3,476,471	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	68,166,098 円　　　　（　 49,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

龍ケ崎 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	650.00	Ｓ1	650.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	1,377 ㎡	34.5 m x 40.0 m	前面道路：県道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗（ロードサイド型店舗）一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

店舗一棟貸しを想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	650.00	100.0	650.00	1,814	1,179,100	3.0	3,537,300
							1.0	1,179,100
～

～

～

～

計		650.00	100.0	650.00		1,179,100		3,537,300
								1,179,100

⑨年額支払賃料	1,179,100 円　×　12ヶ月　＝　 14,149,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 650.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上不要。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,149,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 707,460 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,441,740 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,537,300 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,604 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,179,100 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 380,849 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,856,193 円　　　　（　 10,063 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	龍ケ崎ＮＴ公２　　　　-2	1,868 ( 1,790)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,906	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,870 円/㎡　月額支払賃料（　 1,814 円/㎡）　基準階 1 F B
b	龍ケ崎ＮＴ公２　　　　-5	1,766 ( 1,714)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,859
c	龍ケ崎ＮＴ公２　　　　-10	1,654 ( 1,653)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,838

龍ケ崎 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	318,000 円	106,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	424,476 円	14,149,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 450,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,081,200 円	106,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	106,000 円	106,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	106,000 円	106,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,485,676 円　（　　　　　　 1,805 円／㎡）　　（経費率　　 17.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9460

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	106,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 650.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0726	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0690 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,695,600 円（　　　　　 5,589 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,856,193 円
②総費用	2,485,676 円
③純収益　①－②	11,370,517 円
④建物等に帰属する純収益	7,695,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,674,917 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,476,471 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,525 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 68,166,098 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,500 円／㎡）