別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 龍ケ崎 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   龍ケ崎 -10 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　藤沼　宏明 印  TEL.

鑑定評価額 3,910,000 円  １㎡当たりの価格 21,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月5日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 龍ケ崎市野原町５９番２ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南西5m市道 水道、ガス、下水 竜ヶ崎 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧市街の環境良好な区画整理 済みの住宅地域 街 路 基準方位：北、５ｍ 市道 交通 施設 竜ヶ崎駅北東方 2.1km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅団地であり、既に熟成済みであることから今後とも現状の住環境を維持していくものと予測 する。需給の状況から地価は当面横這い状況で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地（２階建程度） (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ常磐線沿線を中心に、概ね龍ケ崎市及びその周辺市町における普通住宅地域である。需要者の中心は 龍ケ崎市に居住する３０～４０歳代が大半を占める。居住環境に優れ供給が比較的多いニュータウン地区や佐貫駅東口 の取引は堅調に推移しているが、佐貫駅西口や旧市街の宅地需要は強くなく、ローコスト物件や中古住宅の取引が主流 である。土地は５５坪程度で４００万円前後、新築の戸建物件は２０００万円前後が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 区画整理済みの閑静な住宅街にあって画地規模が戸建住宅の利用を前提としているため、併合した画地でないとアパー ト等は見られない。これにより収益価格は非適用とした。比準価格は龍ケ崎市内の普通住宅地の事例に基づき試算され たもので市場性を反映した実証的価格といえる。また需要者は居住の快適性を重視する自用目的の取引が主体になるの で、信頼性のある比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　龍ケ崎 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [ 99.9] [104.0] 100 21,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ①人口減少（龍ケ岡増加）・高齢化徐々に増 加、②ニュータウン地区宅地供給多い、③Ｈ ２９．６たつのこまち龍ケ崎モール 区画整然とした住宅地であり、空地は少なく 、ほぼ現状のままで推移している。 個別的要因の変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％