別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 龍ケ崎 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   龍ケ崎 -9 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　永井　匡 印  TEL.

鑑定評価額 6,430,000 円  １㎡当たりの価格 31,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 龍ケ崎市松ケ丘１丁目１５番６ ②地積 　(㎡) 206   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅が多い空地 も見られる新興住宅 地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 佐貫 6.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 竜ヶ崎ニュータウン龍ヶ岡地 区内。 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 佐貫駅東方 6.9km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 低層住宅地域として熟成しつつあり、周辺地域における商業施設の集積に伴ってさらに利便性が高まるものと予 測する。地価水準は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、龍ケ崎市及び周辺市町の居住環境の良好な住宅地域。需要者は同一需給圏内の３０～４０歳代の居住者 が中心である。供給は多いものの、地域の利便性の向上により需要も高まっているため、需給動向は相応である。需要 の中心となる価格帯は、土地は６０～７０坪程度のもので６００～７００万円台程度、新築戸建物件では２，０００万 円台前半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、地域特性が類似し、距離的にも近い複数の事例から求められた。他方、収益価格については、共同住宅が 供給過剰気味であり、かつ、建築コストの上昇により収益性の確保が困難となっているため、試算を行わなかった。ま た、主たる市場参加者は自用目的で取引を行う。したがって、資料に信頼性があり、市場参加者の行動原理を反映した 比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　龍ケ崎 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [ 68.9] [104.0] 100 31,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、世帯数増加、高齢化率上昇傾向は 継続。取引件数はやや減少、建築着工戸数は 減少傾向。交通体系、公共施設に特段の変動 はない。 松ヶ丘地区の人口及び世帯数は増加。駅から の距離はあるが、公共公益施設、商業施設の バランスのとれた良好な居住環境に特段の変 動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +13.0 環境　　　　　　 -39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％