別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 龍ケ崎 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   龍ケ崎 -3 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　後藤　伸一 印  TEL.

鑑定評価額 4,400,000 円  １㎡当たりの価格 28,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 龍ケ崎市川原代町字池ノ下１２３４番１７ ②地積 　(㎡) 155   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東5m市道 水道、ガス、下水 佐貫 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 ２階建程度の低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       155 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 佐貫駅　南東方 1.2km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの既存住宅地域で、成熟したやや区画規が小さい住宅が集積している。新興住宅地域と比較して競争力 は相対的に劣り、地価下落傾向が継続している。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、龍ケ崎市内の旧来からの住宅地域と判定。需要者の中心は、当該地域に地縁的選好性を有する一次取得 者が中心である。佐貫駅徒歩圏だが、周辺地域に新興の住宅地開発等もあり、競争力は相対的に劣る傾向にある。熟成 度が高く老朽化も進んでおり、今後も需要が低迷すると予測する。当該地域での住宅需要の中心は、土地が約１６０㎡ 程度で４５０万円程度、新築戸建で約２０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、旧来からの既成住宅地域で自用の建物取引がほとんどであり、賃貸アパート等の取引は少ない傾向にある 。また地域の標準的な敷地規模等から市場性を有する間取りの計画等が厳しいため収益価格を求めることを断念した。 よって、本件では、比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意し、所要の調整を行って、鑑定評価額を上記の通り 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　龍ケ崎 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [ 73.5] [101.0] 100 28,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の需要は竜ヶ崎ニュータウンは堅調だが 、既存住宅地域の需要は相対的に劣り、需要 において差がみられ２極化の状況にある。 旧来からの住宅地域で、街路条件等も弱く需 要も限られており、今後も需給動向は厳しい 状況が続く。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％