鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

結城 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	常総ＴＫＫ３１ -36	常総市		底地	（　）	長方形	北26m県道、東4m、角地		準住居 (70,200)
b	筑西ＧＹＴ元－１ -15	筑西市		建付地	（　）	長方形	東12.5m県道、中間画地		商業 (80,400)
c	１１９０２０８２０４ -25559	古河市		更地	（　）	不整形	北22m国道、西22m、南東3m、三方路		２住居 (70,200)
d	総和Ｒ２Ｋ６９７５ -35	古河市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北18m市道、北6m、角地		準住居 (70,200)
e	筑西ＧＹＫ３１ -10	筑西市		底地	（　）	長方形	東4.6m市道、中間画地		近商駐車場整備地区 (80,276)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 58,000) 58,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	56,311	100 [ 131.0]	42,985	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	43,000
b	(　 ) 50,440	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	49,784	100 [ 115.5]	43,103		43,100
c	(　 ) 33,219	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 70.5]	47,119	100 [ 109.8]	42,913		42,900
d	(　 ) 47,248	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	44,998	100 [ 104.8]	42,937		42,900
e	(　 18,181) 36,362	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	35,635	100 [ 82.9]	42,986		43,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +35.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +9.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -21.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 -10.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -14.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 42,900 円／㎡]

結城 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,160,423	2,403,445	9,756,978	7,272,000	2,484,978	（　0.9733） 2,418,629	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	47,424,098 円　　　　（　 33,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

結城 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
２階建店舗	313.99	Ｓ2	627.98
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	1,398 ㎡	58.0 m x 25.5 m	前面道路：国道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建店舗を想定。駐車場確保のため使用容積率は低い。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下、外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	313.99	100.0	313.99	1,717	539,121	2.0	1,078,242
							1.0	539,121
2～ 2	店舗	313.99	100.0	313.99	1,700	533,783	2.0	1,067,566
							1.0	533,783
～

～

～

計		627.98	100.0	627.98		1,072,904		2,145,808
								1,072,904

⑨年額支払賃料	1,072,904 円　×　12ヶ月　＝　 12,874,848 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 627.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,874,848 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,068,612 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,806,236 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,145,808 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,677 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,072,904 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 334,510 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,160,423 円　　　　（　 8,698 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	結城（商）　　　　-8	2,123 ( 1,957)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,166	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,768 円/㎡　月額支払賃料（　 1,717 円/㎡）　基準階 1 F B
b	結城（商）　　　　-7	1,164 ( 1,161)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,369
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

結城 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	303,000 円	101,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	386,245 円	12,874,848　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 482,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,030,200 円	101,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	101,000 円	101,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	101,000 円	101,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,403,445 円　（　　　　　　 1,719 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	101,000,000 円	設計監理料率　 158,000 円／㎡　×　 627.98 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0720	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0690 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,272,000 円（　　　　　 5,202 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,160,423 円
②総費用	2,403,445 円
③純収益　①－②	9,756,978 円
④建物等に帰属する純収益	7,272,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,484,978 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,418,629 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,730 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,424,098 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
結城 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

結城 5-2

茨城県

茨城第２

氏名

不動産鑑定士　豊嶋　郁夫

印

TEL.

鑑定評価額

58,000,000 円

１㎡当たりの価格

41,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月5日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	33,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	結城市下り松６丁目７番２１外				②地積　(㎡)	1,398 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）
	不整形 2:1	空地	低層店舗等が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域	北30m国道	水道、下水	結城 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 230 ｍ、西 60 ｍ、南 80 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層の路線商業店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 58.0 ｍ、奥行　約　　 25.5 ｍ、規模　　 1,398 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

換地処分が完了

街

路

３０ｍ国道

交通

施設

結城駅　南東方

2.0km

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

近隣は熟成度が高い国道沿いの路線商業地域で、店舗の撤退、入れ替わり、市内大型ＳＣ及び周辺市の路線商業
地間の競合も見られるが当面は現状の商業環境を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層の路線商業店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 43,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 33,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市内の商業地域を中心に県西地域一円の商業地域と判定した。需要者は地元の中小企業法人、県内の企業
及び全国展開の量販店・飲食店舗の需要も見られる。市内の大型ＳＣ及び周辺市の路線商業地間の競合から商業地の需
要は弱い。沿道では定借等から取引は稀で取引には取引事情の介在も見られ、取引の規模・価格は一様ではなく需要の
中心となる価格帯の把握は困難であるが概ね４０～４５千円／㎡が価格水準と思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

国道沿いに低層店舗が連たんする路線商業地域で土地取引は事業採算を考量した自営目的の実需が中心となる。沿道に
は店舗の撤退等による貸店舗が見られる程度で利回りを重視した賃貸物件は見られない。比準価格は同一需給圏内の商
業地の事例を広域的に採用し試算した。収益価格は駐車場付きの店舗を想定し、実効容積率等に留意して試算した。よ
って、実証的な比準価格を標準とし収益価格を関連づけ代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　古河 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 46,300 円／㎡

[100.0]
100

100
[102.0]

100
[110.2]

[100.0]
100

41,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     41,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

地価の下落率は縮小傾向にあり、土地区画整
理地内は上昇も見られるが、旧市街地・市街
地周辺の需要は弱く地価は二極化が進行して
いる。

路線商業地としての熟成度は高いが市内外の
大型ＳＣ及び路線商業地間の競合から近隣の
商業繁華性は伸び悩んでいる。

路線商業地として、位置・規模等の個別的要
因に特段の変動はなく、競争力も標準的であ
る。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

結城 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	総和Ｒ２Ｋ６９７５ -35	古河市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北18m市道、北6m、角地		準住居 (70,200)
b	１１９０４０８２０７ -36919	結城市		更地	（　）	ほぼ長方形	北7m県道、中間画地		近商 (80,200)
c	筑西ＧＹＫ３１ -9	筑西市		更地	（　）	長方形	西7m市道、北5.5m、角地		近商駐車場整備地区 (90,300)
d	１１９０１０８２０７ -31790	結城市		更地	（　）	長方形	南13.8m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 47,248	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	44,998	100 [ 105.8]	42,531	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	42,500
b	(　 ) 20,579	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 68.6]	29,999	100 [ 71.4]	42,015		42,000
c	(　 ) 37,628	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	35,119	100 [ 82.3]	42,672		42,700
d	(　 ) 34,826	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 73.5]	47,382	100 [ 107.5]	44,076		44,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +9.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -27.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -31.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -19.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -26.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 43,000 円／㎡]

結城 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,792,019	2,337,944	9,454,075	7,012,800	2,441,275	（　0.9733） 2,376,093	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	46,590,059 円　　　　（　 33,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

結城 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	306.00	Ｓ2	612.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	1,398 ㎡	58.0 m x 25.5 m	前面道路：国道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

路線商業地であることから２階建店舗（各階フロア貸し、敷地内駐車場付）を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	306.00	100.0	306.00	1,700	520,200	2.0	1,040,400
							1.0	520,200
2～ 2	店舗	306.00	100.0	306.00	1,700	520,200	2.0	1,040,400
							1.0	520,200
～

～

～

計		612.00	100.0	612.00		1,040,400		2,080,800
								1,040,400

⑨年額支払賃料	1,040,400 円　×　12ヶ月　＝　 12,484,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 612.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,484,800 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,036,238 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,448,562 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,080,800 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,081 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,040,400 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 324,376 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,792,019 円　　　　（　 8,435 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	結城（商）　　　　-8	2,123 ( 1,957)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,846	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,751 円/㎡　月額支払賃料（　 1,700 円/㎡）　基準階 1 F B
b	筑西・下館・賃商　　　　-5	1,613 ( 1,610)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,698
c	筑西・下館・賃商　　　　-2	1,939 ( 1,884)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,763

結城 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	292,200 円	97,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	374,544 円	12,484,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 483,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 993,400 円	97,400,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	97,400 円	97,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	97,400 円	97,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,337,944 円　（　　　　　　 1,672 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	97,400,000 円	設計監理料率　 156,000 円／㎡　×　 612.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0720	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0690 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,012,800 円（　　　　　 5,016 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,792,019 円
②総費用	2,337,944 円
③純収益　①－②	9,454,075 円
④建物等に帰属する純収益	7,012,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,441,275 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,376,093 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,700 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,590,059 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,300 円／㎡）