別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 石岡 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石岡 9-1 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　石上　康夫 印  TEL.

鑑定評価額 1,430,000,000 円  １㎡当たりの価格 17,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和元年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石岡市柏原９番１外 ②地積 　(㎡) 82,858   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 1:2 工場 大規模工場が多い区 画整然とした工業地 域 南20m県道、四方路 水道、ガス 石岡 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   400 ｍ、南   150 ｍ、北   650 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 200.0 ｍ、奥行　約　　 425.0 ｍ、規模　　    85,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２０ｍ県道 交通 施設 石岡駅　北西方 3.6km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大規模工場が多いほぼ熟成した工業団地である。利用状況は変動要因が見当たらないため当面は安定的に推移し 、地価は供給が少ないため横ばいないし若干強含みで推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 四方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圈は県央・県西・県南及び鹿行地区の工業地域に及ぶ。需要者の中心は全国的規模を有する国内の製造業者で ある。海外経済の影響で製造業の景気は弱含んでいるが、柏原工業団地は平成２３年に石岡小美玉スマートＩＣが供用 開始されて高速道路とのアクセスが向上したことで需要は底堅く推移している。中心となる価格帯は工場敷地は画地規 模に幅があり明確に把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は既に熟成している柏原工業団地内に存し、大部分が自社所有の工場であり、貸工場等の賃貸需要は見あたら ず、賃貸市場は形成されていないため収益価格の試算は断念した。取引事例比較法による比準価格は同一需給圈の範囲 を拡大したが最近の工業団地の事例を多数採用しており実証的である。従って比準価格を採用し、代表標準地との均衡 の検討を踏まえ鑑定評価額を上記のように決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　土浦 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,100 円／㎡ [100.5] 100 100 [102.0] 100 [124.9] [103.0] 100 17,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大企業の収益は高い水準にあるものの製造業 を中心に弱含んでいる。地方企業の収益もコ スト高や人手不足等から減益見込みとなって いる。 製造業が中心の古くからの工業団地である。 物流倉庫等への転用も見られるが供給が限ら れているため地価は横ばいないし微増の状態 にある。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％