別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 石岡 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石岡 -4 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　土田　達雄 印  TEL.

鑑定評価額 3,940,000 円  １㎡当たりの価格 19,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石岡市高浜字中坪８２５番１４ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ1 一般住宅に医院、事 務所等も混在する住 宅地域 南東6m市道 水道 高浜 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   450 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 高浜駅東方 750m 法令 規制 ２中専 ⑤地域要因の将 　来予測 恋瀬川沿いに位置する一般住宅のほか小売店舗等もみられる既成住宅地域であり、今後も現状の住環境を維持す るものと予測する。地縁的選好性が強く外部需要は少なく、今後も僅かな下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は石岡市内の住宅地域一円であり、主たる需要者は市内及び隣接市町村居住者であるが、その中でも地縁関 係を有する者が中心となる。高浜地区中心部の既成住宅地域として熟成しているが、外部需要は少なく需給は弱含みで 推移している。土地は２００㎡当りで４００万円程度であり、新築戸建は１，８００～２，０００万円程度の物件が需 要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は、主に戸建住宅、一部店舗併用住宅からなる既成住宅地域であり、収益目的の物件は殆ど見 られず、居住快適性を重視する自用目的の取引が殆どである。よって市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を 上記の通り決定した。尚、当該評価額は代表標準地を規準とした価格と０．５％の開差であり、充分均衡が保たれてい る。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石岡 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,100 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [105.0] 100 [104.8] [104.0] 100 19,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市全体で地価は下落傾向であるが、新興住宅 地等で、需給状況に回復の兆しが見られ、地 価下落幅は一部の地域では縮小傾向である。 駅徒歩圏であるが、旧来からの既成住宅地域 であり、広範囲での需要が見込めない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％