別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 古河 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   古河 -22 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　豊嶋　郁夫 印  TEL.

鑑定評価額 4,260,000 円  １㎡当たりの価格 29,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月5日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 古河市関戸字稲荷前１６３０番１０ ②地積 　(㎡) 145   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか事務 所等が見られる住宅 地域 南4m私道 水道、下水 古河 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 立地適正化計画（居住誘導区 域内） 街 路 基準方位　北　　４ ｍ私道 交通 施設 古河駅　東方 4.2km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 周囲に農地も見られる戸建住宅地域であるが、市街地の外延的発展により緩やかに戸建住宅地として宅地化が進 むものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧総和町を中心に古河市一円の戸建住宅地域と判定した。需要者は市内在住の一次取得者を中心に市内外 に通勤通学を要する周辺市町の二次取得者及び会社移転に伴う転勤族も期待される。買物施設等への利便性は比較的良 好で周辺に新規分譲地も見られ近隣の住宅地の市場性は回復傾向で地価は強含みで推移している。土地は１５０～２０ ０㎡程度で４００～６００万円程度、新築の戸建住宅で２，０００万円程度が需要の中心価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 小規模戸建住宅が多い既成住宅地域である。土地取引は住宅建設を目的とした個人が支配的で居住の快適性・利便性が 特に重視される。収益還元法は画地規模、法令上の規制等から賃貸需要の高い駐車場付きの共同住宅の計画が困難なた め非適用とした。比準価格は古河駅を最寄とする古河市内の戸建住宅地の取引事例から試算した。よって、実証的な比 準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　古河 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [102.0] [105.0] 100 29,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 平成２９年２月に圏央道の県内全区間が開通 した。平成３０年は社会人口は減少に転じ日 野自動車の影響は落ち着きが見られる。 中心市街地の東方への外延的発展により宅地 化の進展が見られる住宅地域で、地価は強含 みで推移している。 市内の既成住宅地として、位置・規模等の個 別的要因に特段の変動はなく、競争力も標準 的である。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％