別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 古河 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   古河 -16 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　山口　克次 印  TEL.

鑑定評価額 4,400,000 円  １㎡当たりの価格 37,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 古河市西牛谷字杉ノ下５２０番４ ②地積 　(㎡) 119   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ利便性の良い 住宅地域 南東6m市道 水道、下水 古河 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 周辺には銀行、ホームセンタ ー、大型家電店も介在し、総 じて生活利便性は良好。 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 古河駅北東方 3.3km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 駅からは徒歩圏外であるが、周辺には銀行、大型店舗が介在し、生活利便性に恵まれている。今後更なる宅地化 が進展していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏の範囲は、古河市の内、特に総和地区内（旧総和町）に位置する住宅地域の範囲と判定した。想定される 需要層は市内居住の３０～４０代の一次取得者が中心である。近隣地域は国道１２５号背後に位置する住宅地域であり 、周辺には大型店舗、銀行が介在しており日常生活における利便性は良好であり、需要は底堅い。尚、市場で中心とな る価格帯は土地１６５㎡程度で６００万円前後、新築戸建住宅で２，０００～２，３００万円と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は、最寄駅からは徒歩圏外であるが、周辺には大型店舗等が介在し、生活利便性は良好といえる。採用した 取引事例は、総和地区内であり、最有効使用も類似した事例であるため、比準価格は規範性があるといえる。収益価格 は、対象標準地の画地規模より、投資向けの効率性ある建物の想定が困難であったため適用は断念した。従って本件に おいては、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　古河 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,500 円／㎡ [101.0] 100 100 [105.0] 100 [123.7] [104.0] 100 36,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率は県平均より小さいが、高齢化率 は県平均より若干高い。新設住宅着工件数は 過去３年間は概ね横ばい傾向。 周辺には店舗、銀行等が介在しており生活利 便性は概ね良好。総額的にも買い易さがあり 、需要は良好である。 小規模分譲住宅地内にあり、道路方位との関 連より標準画地に比べやや良好といえる。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％