鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

土浦 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ２公示（土浦） -19	土浦市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西16m市道、中間画地		準工地区計画等 (60,200)
b	Ｒ２公示（土浦）再 -18	土浦市		更地	（　）	ほぼ長方形	北7m市道、中間画地		２中専 (67,274)
c	Ｒ２公示（土浦）再 -19	土浦市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東20m県道、中間画地		商業 (80,400)
d	Ｒ２公示（土浦）再 -11	土浦市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西7m市道、北東6.5m、角地		商業 (90,400)
e	Ｒ２公示（土浦） -101	土浦市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西6m市道、中間画地		商業 (80,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 45,343	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	45,343	100 [ 93.9]	48,289	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	48,300
b	(　 ) 31,200	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	39,000	100 [ 82.7]	47,158		47,200
c	(　 ) 48,395	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	48,395	100 [ 100.9]	47,963		48,000
d	(　 ) 39,883	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	40,739	100 [ 88.2]	46,189		46,200
e	(　 ) 37,813	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	39,803	100 [ 82.5]	48,246		48,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +13.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 47,200 円／㎡]

土浦 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成商業市街地に存するため、適用可能な造成事例の収集が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,403,712	681,956	2,721,756	2,319,900	401,856	（　0.9742） 391,488	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	7,676,235 円　　　　（　 33,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

土浦 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	100.00	Ｓ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	227 ㎡	14.2 m x 16.8 m	前面道路：県道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の標準的使用との関連から、１階を店舗、２階を共同住宅と判定した。

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

階段等の共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	85.0	85.00	1,843	156,655	3.0	469,965
							1.0	156,655
2～ 2	住宅	100.00	90.0	90.00	1,650	148,500	2.0	297,000
							1.0	148,500
～

～

～

計		200.00	87.5	175.00		305,155		766,965
								305,155

⑨年額支払賃料	305,155 円　×　12ヶ月　＝　 3,661,860 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 175.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,661,860 円　　×　　 11.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 402,805 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,259,055 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	766,965 円　×　　 89.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,826 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 305,155 円　×　　 89.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 137,831 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,403,712 円　　　　（　 14,994 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	土浦（Ｒ２公・商）　　　　-17	1,562 ( 1,515)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	2,146	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,926 円/㎡　月額支払賃料（　 1,843 円/㎡）　基準階 1 F B
b	土浦（Ｒ２公・商）　　　　-14	1,428 ( 1,426)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,706
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

土浦 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	99,000 円	33,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	109,856 円	3,661,860　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 70,500 円	査定額とする
	建物　　　　　　　　　 336,600 円	33,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	33,000 円	33,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,000 円	33,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 681,956 円　（　　　　　　 3,004 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,000,000 円	設計監理料率　 162,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,319,900 円（　　　　　 10,220 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,403,712 円
②総費用	681,956 円
③純収益　①－②	2,721,756 円
④建物等に帰属する純収益	2,319,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	401,856 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	391,488 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,725 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,676,235 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
土浦 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

土浦 5-1

茨城県

茨城第３

氏名

不動産鑑定士　海老澤　聡

印

TEL.

鑑定評価額

9,940,000 円

１㎡当たりの価格

43,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月13日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	35,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	土浦市神立中央１丁目４２３７番５５外｢神立中央１－１１－９｣				②地積　(㎡)	227 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1.2	店舗兼住宅Ｓ3	小売店舗、飲食店舗等が多い駅前の商業地域	南東7.5m県道	水道、下水	神立 160m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 0 ｍ、南 200 ｍ、北 400 ｍ

②標準的使用

中層店舗付事務所地（３階建程度）

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

７．５ｍ県道

交通

施設

神立駅南西方

160m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

駅前商業地という立地あるものの、従前はやや衰退傾向にあった。しかしながら、現在は「神立」駅西口の土地
区画整理事業の波及効果が期待される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付事務所地（３階建程度）

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 45,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 32,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は土浦市及び周辺市の商業地域が存する圏域で、対象標準地は特に鉄道駅に近接する商業地と強い代替関係
が成立する。需要者は地元を基盤または拠点とする事業者等が中心で、外部からの需要は多くない。一時、閉鎖店舗も
多くみられたが、周辺地区でのインフラ整備等が進捗し回復傾向にある。商業地の取引は規模等がまちまちであり、需
要の中心となる価格帯の把握は困難であるが、単価としての地価水準は概ね妥当であると思われる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は実際の商業地域における取引実態を反映した実証的な価格である。収益価格は不動産の収益性を反映した価
格であり、商業地の評価にあたって指標とすべき価格であるが、近隣地域では賃貸経営を行うための新規投資は見られ
ず、利回り等の収益資料の収集も限定的であることから、相対的信頼性は比準価格が優る。したがって、比準価格を標
準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　土浦 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 60,400 円／㎡

[100.2]
100

100
[100.0]

100
[137.9]

[100.0]
100

43,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     43,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

中心商業地の収益力は弱い傾向にあるが、長
期の地価下落による底打ち感も醸成されつつ
あり、下落傾向からの転換期にあるものとみ
られる。

「神立」駅に近い商業地域で、従来は顧客の
流出が見られたが、景況感の改善、近隣での
土地区画整理事業の進捗等から地価は回復基
調である。

特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

土浦 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ２公示（土浦） -55	土浦市		更地	（　）	ほぼ台形	南東18m市道、北西6m、二方路		２住居 (60,200)
b	Ｒ２公示（土浦） -19	土浦市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西16m市道、中間画地		準工地区計画等 (60,200)
c	Ｒ２公示（土浦）再 -19	土浦市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東20m県道、中間画地		商業 (80,400)
d	Ｒ２公示（土浦） -67	土浦市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東5m市道、中間画地		近商 (80,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 45,415	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	46,868	100 [ 105.1]	44,594	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	44,600
b	(　 ) 45,343	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	45,343	100 [ 100.0]	45,343		45,300
c	(　 ) 48,395	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	48,395	100 [ 105.2]	46,003		46,000
d	(　 ) 54,928	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	54,928	100 [ 118.0]	46,549		46,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +13.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +32.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 45,600 円／㎡]

土浦 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,955,716	819,069	3,136,647	2,755,760	380,887	（　0.9742） 371,060	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	7,275,686 円　　　　（　 32,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

土浦 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	120.00	Ｓ2	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	227 ㎡	14.2 m x 16.8 m	前面道路：県道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階貸店舗、２階事務所（各階フロア貸し）。

⑦有効率　 92.5 ％
の理由

地域内の標準的な有効率を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.00	90.0	108.00	1,744	188,352	3.0	565,056
							0.0	0
2～ 2	事務所	120.00	95.0	114.00	1,483	169,062	3.0	507,186
							0.0	0
～

～

～

計		240.00	92.5	222.00		357,414		1,072,242
								0

⑨年額支払賃料	357,414 円　×　12ヶ月　＝　 4,288,968 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 222.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,288,968 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 343,117 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,945,851 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,072,242 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,865 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,955,716 円　　　　（　 17,426 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	土浦（Ｒ２公・商）　　　　-16	2,357 ( 2,287)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [148.0]	100 [100.0]	1,712	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,748 円/㎡　月額支払賃料（　 1,744 円/㎡）　基準階 1 F B
b	土浦（Ｒ２公・商）　　　　-17	1,562 ( 1,515)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [120.0]	100 [ 80.0]	1,788
c	土浦（Ｒ２公・商）　　　　-14	1,428 ( 1,426)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	1,745

土浦 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	117,600 円	39,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	128,669 円	4,288,968　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 94,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 399,800 円	39,200,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	39,200 円	39,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	39,200 円	39,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 819,069 円　（　　　　　　 3,608 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	39,200,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,755,760 円（　　　　　 12,140 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,955,716 円
②総費用	819,069 円
③純収益　①－②	3,136,647 円
④建物等に帰属する純収益	2,755,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	380,887 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	371,060 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,635 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,275,686 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,100 円／㎡）