別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 土浦 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   土浦 -23 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　土田　達雄 印  TEL.

鑑定評価額 5,340,000 円  １㎡当たりの価格 27,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 土浦市右籾字永長１６８１番８９ ②地積 　(㎡) 192   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,150) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い中に 公園等が見られる住 宅地域 北東5m市道 水道、ガス、下水 荒川沖 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   250 ｍ、南   500 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       195 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 荒川沖駅北東方 2.5km 法令 規制 ２低専 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とする既成分譲住宅地域として熟成しており、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。 標準画地も１９５㎡と適正規模により需給関係は安定しており、今後も横這いに推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は土浦市内の市街化区域に存する住宅地域一円であり、主たる需要者は市内及び周辺市町村在住の一次取得 者層等である。荒川沖駅圏に存するため土浦駅圏の住宅地域に比し価格水準はやや低位にあり、需要は安定的に推移し ている。土地は１９５㎡程度で５４０万円程度であり、新築戸建は２，０００～２，３００万円程度の物件が需要の中 心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は、主に戸建住宅からなる住宅地域であり、近隣地域はアパート等の収益物件は僅かで居住快 適性を重視する自用目的の取引が殆どである。また、対象標準地の画地規模１９２㎡において収益物件想定は困難であ る。よって市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。尚、当該評価額は代表標準地を規準 とした価格と同額であり、充分均衡が保たれている。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　土浦 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [114.1] [101.0] 100 27,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 既成市街地において需要は堅調さを見せてい る。土浦・荒川沖駅徒歩圏で地価が上昇して いる地点が見られるが、概ね横這い地点が多 くみられる。 熟成した既成分譲住宅地域であり、需給状態 は安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％