別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 日立 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日立 -23 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　大塚　恆寛 印  TEL.

鑑定評価額 6,750,000 円  １㎡当たりの価格 35,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日立市相賀町１０６３番２ ｢相賀町４－６｣ ②地積 　(㎡) 188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い住宅地域 北西4.5m市道 水道、ガス、下水 日立 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    90 ｍ、南   200 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．５ ｍ市道 交通 施設 日立駅南方 800m 法令 規制 ２住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が多い住宅地域として熟成しており、今後とも現状を維持して推移するものと予測する。日立駅には近 く住宅地の需要はあるので、今後ともゆるやかな地価下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ねＪＲ常磐線日立駅を圏域とする価格中位の住宅地域である。需要者の中心は市内の賃貸住宅・社宅等 に居住する３０～４０代前半の１次取得者層が大半を占め、同一需給圏外からの転入は少ない。従来は需給が安定して いたが、最近では日立製作所遊休地処分による分譲地の供給が増加し、供給が需要を上回る状態が続いている。土地は ７００万円程度、建物付で２，２００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は海岸が近い旧来の住宅地域である。アパート等も見受けられるが、売買は自用目的の取引が中心である。標 準地は面積が小さいので市場性のある賃貸住宅を想定することは困難なので、収益価格は試算しなかった。したがって 代表標準地との検討を踏まえ、地域的特性が類似し、同一需給圏内の代替競争関係が強い取引事例より試算され、市場 性を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日立 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,700 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [101.0] 100 [105.0] [101.0] 100 35,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 通商問題を巡る緊張、中国経済の先行き、英 国のＥＵ離脱の行方等海外経済動向、消費税 引上げの消費者マインドの動向に不透明感が ある。 海岸に近い高台の住宅地域で塩害等のマイナ ス要因もあり、需要は弱含みで地価下落が続 いている。 形状、規模等は標準的画地である。要因に変 動は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　  +9.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％