別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 水戸 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   水戸 9-1 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　長島　理 印  TEL.

鑑定評価額 292,000,000 円  １㎡当たりの価格 27,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 水戸市元吉田町字岡崎１０７４番３外 ②地積 　(㎡) 10,634   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 高度3種最高25m 特別用途地区 不整形 1:3 倉庫 Ｓ1 中小規模の倉庫、事 業所等を中心とする 工業地域 北東10m市道 水道、下水 水戸 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   250 ｍ、南     0 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 物流施設地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  55.0 ｍ、奥行　約　　 167.0 ｍ、規模　　    10,600 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 水戸駅南方 3.8km 法令 規制 工業 (60,200) 高度3種最高25m 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 小工場、倉庫、事業所等が混在し、幹線沿い商業地近接で今後用途移行も考えられるが、市街地部での工場・流 通系用地の取得需要は弱含み傾向が続いている。 (3)最有効使用の判定 物流施設地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、県央・県北の市街地近接の中小工場地域の圏域。需要者の中心は、全国的企業法人、その他流通系企業 等である。周辺は小工場、流通系事業所、倉庫等が多く、新興路線商業地と隣接し商業地移行可能性も認められる。郊 外部の工業団地と比べ高位で、業種・規模により需要水準も一律ではないため明確な中心価格帯の把握が難しい地域と いえる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は自己使用の倉庫等を主とし市街地内で同規模の賃貸倉庫、貸工場の収益事例の収集が困難なため、収益還 元法は非適用とした。採用した取引事例は、特別な取引事情もなく適正に補正され、近時市場性を反映し実証性がある 。本件では代表標準地との検討を踏まえ、信頼性ある取引事例を採用し市場の実態をより反映する比準価格をもって鑑 定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　水戸 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,400 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [ 77.4] [100.0] 100 27,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 水戸以北の工場地は県西・県南に比べ事業用 地及び生産設備投資に慎重な状況が続く。 中小の倉庫、工場、事業所が多く、平成２７ 年より工専から工業地域へ変更。近接する幹 線沿いに大型ＳＣ進出。 個別的要因に変動はない。市街地内既設工場 地のため不整形地が多いが有効利用度は高い 。分割利用は難しい。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％