鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

水戸 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	水戸ＩＫ -250	水戸市		更地	（　）	ほぼ台形	北西9.8m市道、中間画地		近商高度5種最高45m (90,400)
b	水戸ＴＮ -253	水戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東13.5m市道、北6m、角地		近商高度5種最高45m (90,300)
c	水戸ＯＮ -33	水戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西11.5m市道、南東4m、二方路		商業 (90,600)
d	水戸ＴＳ -787	水戸市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西9.5m市道、南東6m、北東6m、三方路		近商高度5種最高45m 駐車場整備地区 (90,300)
e	水戸ＴＦ -21009	水戸市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、中間画地		商業高度5種最高45m (80,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 124,544	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	124,544	100 [ 144.9]	85,952	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	90,200
b	(　 ) 60,498	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 103.0]	65,262	100 [ 78.9]	82,715		86,900
c	(　 ) 100,667	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	98,693	100 [ 119.0]	82,935		87,100
d	(　 ) 71,694	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	67,365	100 [ 81.1]	83,064		87,200
e	(　 ) 73,142	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	76,915	100 [ 92.2]	83,422		87,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +45.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -21.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 88,700 円／㎡]

水戸 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,145,918	2,347,239	8,798,679	7,170,600	1,628,079	（　0.9490） 1,545,047	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	30,295,039 円　　　　（　 75,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

水戸 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	189.40	Ｓ3	553.04
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度5種最高45m 駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	401 ㎡	19.6 m x 21.8 m	前面道路：市道　 11.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１，２階は店舗、３階は事務所。各階部分貸。

⑦有効率　 77.9 ％
の理由

内階段及び廊下が存するため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	189.40	87.3	165.35	2,427	401,304	6.0	2,407,824
							0.0	0
2～ 2	店舗	181.82	73.0	132.73	2,200	292,006	6.0	1,752,036
							0.0	0
3～ 3	事務所	181.82	73.0	132.73	1,900	252,187	3.0	756,561
							0.0	0
～

～

計		553.04	77.9	430.81		945,497		4,916,421
								0

⑨年額支払賃料	945,497 円　×　12ヶ月　＝　 11,345,964 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 430.81 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,345,964 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 965,277 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,100,687 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,916,421 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 45,231 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,145,918 円　　　　（　 27,795 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	水戸ＫＹ（賃）　　　　-7	2,237 ( 2,233)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,479	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,439 円/㎡　月額支払賃料（　 2,427 円/㎡）　基準階 1 F B
b	水戸ＫＹ（賃）　　　　-9	1,732 ( 1,728)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 77.0]	100 [100.0]	2,419
c	水戸ＫＹ（賃）　　　　-10	1,820 ( 1,815)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,420

水戸 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	510,000 円	102,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	482,639 円	12,065,964　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 253,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 897,600 円	102,000,000　×　　 55.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	102,000 円	102,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	102,000 円	102,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,347,239 円　（　　　　　　 5,853 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	102,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 553.04 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,170,600 円（　　　　　 17,882 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,145,918 円
②総費用	2,347,239 円
③純収益　①－②	8,798,679 円
④建物等に帰属する純収益	7,170,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,628,079 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,545,047 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,853 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,295,039 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 75,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月13日　提出
水戸 5-17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

水戸 5-17

茨城県

茨城第４

氏名

不動産鑑定士　番匠　正樹

印

TEL.

鑑定評価額

33,900,000 円

１㎡当たりの価格

84,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	63,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	水戸市五軒町２丁目１１８９番｢五軒町２－１－２｣				②地積　(㎡)	401 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 準防（その他）高度5種最高45m 駐車場整備地区 (100,400)
	台形 1:1.2	店舗兼住宅Ｓ2	低層店舗、事務所等が混在する商業地域	南西11.7m市道、東側道	水道、ガス、下水	水戸 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 150 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１．７ｍ　市道

交通

施設

水戸駅　北西方

1.6km

法令

規制

近商
(80,400)
準防
高度5種最高45m
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

水戸芸術館に近接する低層店舗主体の商業地域。隣接して新市民会館建設事業及び関連事業が進行し、現状での
影響は限定的だが、完成後は両施設に近接する特性を有することにより繁華性を高めていくことが期待される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 89,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 75,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ常磐線水戸駅のほか沿線主要駅周辺の普通商業地域に及ぶ。需要者は地元事業者が中心となるが全国
展開する法人等も見込まれる。水戸駅南地域や郊外への商業施設移行が進み、水戸駅北地域の商業地は衰退傾向にあり
、新市民会館建設を含む再開発事業等の効果が期待される。商業地の取引水準は需要者の事業内容に基づく価値判断に
依存する傾向があり、取引件数が少ないこともあって取引の中心となる価格帯を見出すことは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は低層店舗・事業所主体の商業地域である。同一需給圏内では空室率は高止り、賃料水準は低位で推移し、収
益用不動産の取引は少なく自己利用を前提とした取引が中心となっている。よって、取引件数は少ないものの市場にお
いて成立した取引事例に基づく比準価格は実証的で、収益価格に比し説得力が高い。以上より、代表標準地との検討を
踏まえ、比準価格を標準として収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　水戸 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 95,400 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[119.3]

[105.0]
100

84,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     84,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

水戸市の人口は微減。国際情勢の不確実性が
高く、雇用環境等の改善傾向は続くも、個人
消費の伸びは鈍く、景気回復の実感は弱い。

地域要因に特段の変動はない。隣接する新市
民会館建設事業及び関連事業が進行し、周辺
の繁華性への効果が期待される。

個別的要因に変動はない

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

水戸 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	水戸ＴＳ -790	水戸市		更地	（　）	不整形	北西9.3m県道、南西9.2m、角地		商業高度5種最高45m (90,400)
b	水戸ＫＹＯ -210	水戸市		更地	（　）	不整形	南西16m市道、北東4m、二方路		近商高度1種最高15m 地区計画等 (90,400)
c	水戸ＴＦ -21009	水戸市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、中間画地		商業高度5種最高45m (80,240)
d	水戸ＴＳ -787	水戸市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西9.5m市道、南東6m、北東6m、三方路		近商高度5種最高45m 駐車場整備地区 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 69,147	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	69,008	100 [ 80.8]	85,406	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	89,700
b	(　 ) 64,790	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	66,047	100 [ 80.3]	82,250		86,400
c	(　 ) 73,142	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	76,915	100 [ 88.0]	87,403		91,800
d	(　 ) 71,694	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	67,365	100 [ 77.1]	87,374		91,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -22.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -22.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 89,000 円／㎡]

水戸 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,017,057	2,224,940	8,792,117	7,170,600	1,621,517	（　0.9490） 1,538,820	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	30,172,941 円　　　　（　 75,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

水戸 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	189.40	Ｓ3	553.04
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度5種最高45m 駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	401 ㎡	19.6 m x 21.8 m	前面道路：市道　 11.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階：店舗、３階：事務所　各階部分貸

⑦有効率　 77.9 ％
の理由

共用部分を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	189.40	87.3	165.35	2,274	376,006	6.0	2,256,036
							1.0	376,006
2～ 2	店舗	181.82	73.0	132.73	2,129	282,582	6.0	1,695,492
							1.0	282,582
3～ 3	事務所	181.82	73.0	132.73	1,843	244,621	3.0	733,863
							1.0	244,621
～

～

計		553.04	77.9	430.81		903,209		4,685,391
								903,209

⑨年額支払賃料	903,209 円　×　12ヶ月　＝　 10,838,508 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 430.81 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,838,508 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　％　＝　　 867,081 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,691,427 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,685,391 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 43,106 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 903,209 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 282,524 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,017,057 円　　　　（　 27,474 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	水戸ＴＦ（賃）　　　　-112	2,406 ( 2,400)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [110.0]	100 [ 94.0]	2,502	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,350 円/㎡　月額支払賃料（　 2,274 円/㎡）　基準階 1 F B
b	水戸ＴＳ（賃）　　　　-10	2,128 ( 2,117)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [108.0]	100 [ 90.0]	2,211
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

水戸 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	408,000 円	102,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	462,340 円	11,558,508　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 253,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 897,600 円	102,000,000　×　　 55.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	102,000 円	102,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	102,000 円	102,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,224,940 円　（　　　　　　 5,548 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	102,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 553.04 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,170,600 円（　　　　　 17,882 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,017,057 円
②総費用	2,224,940 円
③純収益　①－②	8,792,117 円
④建物等に帰属する純収益	7,170,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,621,517 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,538,820 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,837 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,172,941 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 75,200 円／㎡）