別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 水戸 -41　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   水戸 -41 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　小祝　良廣 印  TEL.

鑑定評価額 8,670,000 円  １㎡当たりの価格 13,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 水戸市飯富町字中坪３５６２番８外 ②地積 　(㎡) 624   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 一般住宅、農家住宅 等が混在する住宅地 域 東6.5m市道 水道、下水 赤塚 5.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   300 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       630 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．５ｍ市道 交通 施設 赤塚駅北方 5.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 水戸市北西部に位置する一般住宅、農家住宅の存する中規模集落地域であり、地域要因の変動は特に認められな いが、需要低迷により地価水準の下落傾向が継続すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は水戸市内の市街化調整区域内の中規模集落地域であり、需要者の中心は３０代後半～４０代前半の一次取 得者である。市街化調整区域内のため土地取引は少なく、縁故者間の取引が殆どであり需要の中心となる価格帯は見出 せない状況にある。宅地の需給動向は建築規制により需要が限定され、地価水準は下落幅は縮小するも下落傾向が続い ている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅、農家住宅の存する市街化調整区域内のエリア指定のない中規模集落地域であり、賃貸アパート等はほとんど なく賃貸市場は発達しておらず収益価格は試算しなかった。居住性を重視する自用目的の取引が中心の地域であり、市 場性を反映し信頼性の高い比準価格を採用し、代表標準地の価格との検討も十分に行い鑑定評価額を上記の通り決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　那珂 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,700 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [ 78.6] [100.0] 100 13,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 水戸市は人口は微減、世帯数は微増傾向にあ る。市街化調整区域のエリア指定区域内の分 譲住宅は需要増が見られるが需要の二極化が 進行している。 市街化調整区域内の集落地域であり需要が限 定され、地価水準は下落傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 -28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％