別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月11日　提出 水戸 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   水戸 -34 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　佐野　俊夫 印  TEL.

鑑定評価額 16,000,000 円  １㎡当たりの価格 65,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 水戸市北見町６５３番１８ ｢北見町８－１２｣ ②地積 　(㎡) 255   (          9)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 高度3種最高25m (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い利便性の良い住宅 地域 北西4m私道 水道、ガス、下水 水戸 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 私道は協定道路に該当 街 路 基準方位　北　　４ ｍ私道 交通 施設 水戸駅北西方 1.4km 法令 規制 ２住居 (60,160) 高度3種最高25m ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域で住環境に大きな変動はなく、需給も比較的安定しており、当面現状維持と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ常磐線沿線で水戸市内の市街化区域の圏域に存する住宅地域一円。需要者は、水戸市内や近隣市町 居住の一次取得者が中心で一部買い替え層の需要もある。当該地域は利便性が良好なため事業用途も散見されるが、周 辺地域も含めて宅地供給が少ないため不動産取引も多くない。需要の中心となる価格帯は、土地総額で１５００～１８ ００万円、新築戸建住宅で３０００～３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 行政的条件（協定道路に係る規定）により本件では収益還元法は適用しなかった。標準地が存する地域は居住快適性を 重視する住宅地域であることから、主として自己使用目的で取引され、実際の取引水準を指標に価格が決定されること が通常である。したがって、本件では市場動向を反映し実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　水戸 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    105,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [155.3] [101.0] 100 65,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地価下落は落ち着きつつあるが、地域の需給 動向によりその傾向に差異がみられる。 用途の多様性があり供給も少ない既成住宅地 域であり、一定の土地需要が認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +48.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％