別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 水戸 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   水戸 -31 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　飯塚　啓治 印  TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 12,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 水戸市大足町字中宿９６１番 ②地積 　(㎡) 889   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅と農 家住宅が混在する住 宅地域 南東6.5m市道、北東側道 水道、下水 内原 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    90 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.6 ｍ、奥行　約　　  31.0 ｍ、規模　　       889 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ６．５ｍ市道 交通 施設 内原駅北東方 2.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地郊外の一般住宅も見られる農家住宅地域で、地域変化は特に見られず、今後も同様の環境で推移していく と予測。需要者が限定的であることから、宅地取引は少なく、地価は下落傾向で推移。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は水戸市、周辺地域の調整区域内の住宅地域。農家住宅、一般住宅が混在する既存の農家住宅地域で、国道 ５０号背後地に所在。大型商業施設が比較的近くにあるが、宅地開発等の地価に影響を及ぼす要因は見られない。地元 居住者等の地縁関係者が需要者の中心であり、宅地取引は少ない。規模等により価格差が生じ、大規模画地においては 総額が抑えられる傾向にあり中心価格帯を把握するのが困難であるが、１㎡当たり１３，０００円前後と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は標準地と規範性の認められる水戸市の調整区域内の事例を採用して求めた。市場性を反映しており実証的で 説得力は高い。標準地が所在するのは、国道背後地で調整区域の中では利便性が比較的良いが、周辺に畑等が広がる農 村色が強い地域であり、収益目的の需要は見られないため収益価格は求めなかった。よって、代表標準地価格との検討 を踏まえ、比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　茨城 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,200 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [100.0] 100 [ 71.7] [100.0] 100 12,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 需要層の限られた調整区域内の既存住宅地域 で、内原駅周辺の市街化区域に比べ宅地需要 は少なく、地価下落が続いている。 旧来からの農家住宅地域。宅地開発等の価格 に影響を及ぼす要因は見られない。需要は弱 く取引は低調。 側道を有するが、農家集落の中では効用増と はならず、地域内の標準的画地である。個別 的要因の変動は特に見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％