別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 水戸 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   水戸 -16 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　長島　理 印  TEL.

鑑定評価額 7,760,000 円  １㎡当たりの価格 47,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 水戸市見和１丁目３４５番４３ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 風致地区 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 水戸 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.3 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 水戸駅西方 3.0km 法令 規制 １低専 (40,80) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 既設の住宅団地であり、今後も現在の住環境が維持されるものと予測する。住環境良好であるが街路連絡性でや や孤立感があり、地価は弱含み傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ常磐線水戸駅、赤塚駅を最寄とする概ね水戸市の普通住宅地域の圏域。需要者の中心は水戸市内及び 隣接市の賃貸住宅住まいの一次取得者である。近隣地域は岩間街道背後に位置し住環境はほぼ良好である。需要の中心 となる価格帯は、土地で８００万円前後程度、新築の戸建物件は２，５００～２，８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅中心の既成の住宅団地内に存し、地積、公法上規制等から経済合理性ある賃貸住宅の想定が困難なため、収益 還元法は非適用とした。採用した取引事例は、特別な取引事情もなく適正に補正され、近時の市場性を反映し実証性が ある。本件では、信頼性ある取引事例を採用し市場実態をより反映する比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 水戸市人口は横這い傾向、取引件数はほぼ横 這いで推移。住環境や利便性による二極化の 進行。 地域要因に特に変動はない。団地内居住者の 高齢化進む。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％