鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

水戸 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	水戸ＴＳ -800	水戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		１低専 (40,80)
b	水戸ＮＨ -338	水戸市		建付地	（　）	長方形	東3.6m市道、中間画地		１低専 (40,80)
c	水戸ＫＹＯ -219	水戸市		建付地	（　）	不整形	南4m市道、中間画地		１中専 (60,160)
d	水戸ＯＮ -25	水戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東5m市道、北西6m、角地		１住居 (70,200)
e	水戸ＯＮ -31	水戸市		建付地	（　）	長方形	南4m市道、東5m、角地		２中専 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 37,896	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	37,041	100 [ 96.9]	38,226	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	40,100
b	(　 ) 34,610	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 95.0]	100 [ 91.8]	39,606	100 [ 102.0]	38,829		40,800
c	(　 ) 44,317	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	46,756	100 [ 119.0]	39,291		41,300
d	(　 ) 57,237	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	54,926	100 [ 137.9]	39,830		41,800
e	(　 ) 61,383	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	56,674	100 [ 140.4]	40,366		42,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +19.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +38.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +39.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 40,500 円／㎡]

水戸 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地が既成の住宅地域に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,484,376	304,548	1,179,828	1,043,460	136,368	（　0.9730） 132,686	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	2,653,720 円　　　　（　 17,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

水戸 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
戸建住宅	50.00	ＬＳ2	100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度2種最高20m	60 ％	200 ％	160 ％	156 ㎡	13.6 m x 11.5 m	前面道路：私道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

賃貸用の２階建戸建住宅（３ＬＤＫ）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	住宅	100.00	100.0	100.00	1,301	130,100	1.0	130,100
							0.0	0
～

～

～

～

計		100.00	100.0	100.00		130,100		130,100
								0

⑨年額支払賃料	130,100 円　×　12ヶ月　＝　 1,561,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,561,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 78,060 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,483,140 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	130,100 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,236 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,484,376 円　　　　（　 9,515 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	水戸ＢＭ（賃）　　　　-9	1,261 ( 1,209)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 93.0]	100 [104.0]	1,344	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,302 円/㎡　月額支払賃料（　 1,301 円/㎡）　基準階 1 F B
b	水戸ＴＦ（賃）　　　　-121	1,249 ( 1,222)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 92.0]	100 [104.0]	1,346
c	水戸ＴＳ（賃）　　　　-9	1,285 ( 1,283)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 99.0]	100 [104.0]	1,300

水戸 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	76,500 円	15,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	62,448 円	1,561,200　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 12,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 122,400 円	15,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	15,300 円	15,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	15,300 円	15,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 304,548 円　（　　　　　　 1,952 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	15,300,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,043,460 円（　　　　　 6,689 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,484,376 円
②総費用	304,548 円
③純収益　①－②	1,179,828 円
④建物等に帰属する純収益	1,043,460 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	136,368 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	132,686 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 851 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,653,720 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
水戸 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

水戸 -7

茨城県

茨城第４

氏名

不動産鑑定士　塚本　修一

印

TEL.

鑑定評価額

6,320,000 円

１㎡当たりの価格

40,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月5日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	32,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	水戸市元吉田町字境町２８４５番３				②地積　(㎡)	156 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）高度2種最高20m (60,160)
	1.2:1	住宅ＬＳ2	一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域	南4m私道	水道、ガス、下水	水戸 2.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 30 ｍ、南 80 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 156 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位：北、　南
４ｍ私道

交通

施設

水戸駅南東方

2.5km

法令

規制

１中専
(60,160)
高度2種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅に一部アパート等の見られる既成住宅地域で、現状の住環境を維持していくものと予測する。街路は整
然としているがやや細く、需要が未だ弱いことから、地価は暫く下落傾向で推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 40,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 17,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は水戸市内の市街化区域内住宅地域のほぼ全域である。需要者の中心は、水戸市内の賃貸住宅住まいの一次
取得者が中心である。区画整然とした住宅地であるが、街路がやや細く古い住宅地であることから、一次取得からの需
要が弱く、未だ供給が需給を上回っている。需要の中心価格帯は土地のみで７００万円前後、新築の戸建物件で２６０
０～３０００万円である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は自用目的中心の信頼性のある取引事例を多数収集して求めており、市場性を反映した信頼性の高い価格であ
る。周囲には一部アパート等も見られるが、収益性より居住快適性が重視される住宅地であり、土地価格に見合う賃料
水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。よって比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代
表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　水戸 -32 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 44,700 円／㎡

[100.0]
100

100
[104.0]

100
[111.6]

[105.0]
100

40,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     40,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口はほぼ横這い、雇用・所得環境は改善し
つつ、公共・設備投資は堅調だが、個人消費
・住宅投資は弱含みで景気回復の動きに一服
感が出ている。

駅への利便性はやや劣るが、区画街路整然と
した中、戸建て住宅が建ち並ぶ住宅地であり
、普通住宅地として概ね安定的に推移してい
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +10.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

水戸 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	水戸ＮＨ -338	水戸市		建付地	（　）	長方形	東3.6m市道、中間画地		１低専 (40,80)
b	水戸ＴＳ（再） -821	水戸市		更地	（　）	正方形	西4m市道、北2m、角地		１低専 (40,80)
c	水戸ＴＳ（再） -824	水戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6.2m市道、南東6m、角地		１低専 (50,80)
d	水戸ＫＹ -508	水戸市		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		１中専高度2種最高20m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 34,610	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 95.0]	100 [ 91.8]	39,606	100 [ 109.0]	36,336	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	38,200
b	(　 ) 35,144	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 88.4]	39,636	100 [ 101.0]	39,244		41,200
c	(　 ) 42,262	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	40,515	100 [ 105.9]	38,258		40,200
d	(　 ) 40,964	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	40,964	100 [ 105.8]	38,718		40,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +9.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -11.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 40,500 円／㎡]

水戸 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難な為、適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,485,517	304,596	1,180,921	1,043,460	137,461	（　0.9730） 133,750	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	2,675,000 円　　　　（　 17,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

水戸 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
戸建住宅	50.00	ＬＳ2	100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度2種最高20m	60 ％	200 ％	160 ％	156 ㎡	13.6 m x 11.5 m	前面道路：私道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建戸建住宅。３ＬＤＫ。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貨しの為。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	住宅	100.00	100.0	100.00	1,302	130,200	1.0	130,200
							0.0	0
～

～

～

～

計		100.00	100.0	100.00		130,200		130,200
								0

⑨年額支払賃料	130,200 円　×　12ヶ月　＝　 1,562,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されている為計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,562,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 78,120 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,484,280 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	130,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,237 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,485,517 円　　　　（　 9,523 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	水戸ＴＳ（賃）　　　　-9	1,285 ( 1,283)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,353	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,303 円/㎡　月額支払賃料（　 1,302 円/㎡）　基準階 1 F B
b	水戸ＯＮ（賃）　　　　-1	1,330 ( 1,301)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	1,280
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

水戸 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	76,500 円	15,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	62,496 円	1,562,400　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 12,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 122,400 円	15,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	15,300 円	15,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	15,300 円	15,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 304,596 円　（　　　　　　 1,953 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	15,300,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,043,460 円（　　　　　 6,689 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,485,517 円
②総費用	304,596 円
③純収益　①－②	1,180,921 円
④建物等に帰属する純収益	1,043,460 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	137,461 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	133,750 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 857 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,675,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,100 円／㎡）