別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 浪江 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浪江 5-1 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　河谷　元 印  TEL.

鑑定評価額 9,480,000 円  １㎡当たりの価格 25,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月9日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和元年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 双葉郡浪江町大字権現堂字町頭２番６外 ②地積 　(㎡) 369   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 1:2 店舗兼住宅 Ｓ3 店舗のほか一般住宅 も混在する路線商業 地域 北30m国道 水道、下水 浪江 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 前面国道の整備拡幅が進む商 住混在地域 街 路 ３０ｍ国道 交通 施設 浪江駅北東方 600m 法令 規制 （都） 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 避難指示解除後に店舗の新出が見られたが、現在は新出はなく当面は現況を維持するものと予測。現在は事業者 需要が中心であるが居住人口が徐々に増加傾向にあり、地価も小幅ながら上昇が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 需要者層は一般的には町内在住の中小規模事業者であるが、現在は復興事業関連の県外事業者からの需要も見込まれる 。これを考慮すれば同一需給圏は商業地域及び商住混在地域で、浪江町のほか富岡町、南相馬市小高区までが含まれる と見られる。取引価格水準は規模、価格水準ともに差異が大きいが、多く見られるのは２，０００万円以下の小規模取 引で、大規模・高額の取引は一段落した感があり減少傾向にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用物件が中心で賃貸は市場として成立しておらず、収益価格は試算できなかった。一方比準価格は、取引が回復傾向 にあり、価格資料として採用するに足る水準の事例を収集し得たことから試算価格に信頼性が認められ、また価格形成 要因の比較に当たっては利便性等市場において重視される観点を格差率等に反映し得ることから説得力も高い。よって 比準価格を標準に、規準価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島富岡 5-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,900 円／㎡ [102.0] 100 100 [101.0] 100 [117.9] [100.0] 100 25,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 売買件数は増加しつつあるが事業者需要が中 心で、需要基盤としては不安定な状態が続い ている。 避難指示解除後に散見された店舗の新出も一 段落した感があり、復興のペースに息切れ感 が見られつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％