別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 浪江 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浪江 -2 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　河谷　元 印  TEL.

鑑定評価額 4,390,000 円  １㎡当たりの価格 12,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月9日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 双葉郡浪江町大字加倉字下加倉８０番３４ ②地積 　(㎡) 363   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 戸建住宅が見られ、 空き地も残る住宅地 域 西6m道路 水道 浪江 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地西方の郊外部に開発さ れた分譲住宅地 街 路 基準方位　北　　６ ｍ道路 交通 施設 浪江駅西方 2.1km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 町中心部と比較すれば件数は少ないながら被災建物の解体や建て替えが見られ始めており、進捗は遅いながら住 宅地域の整備復興が進むものと予測、地価もこれに合わせ小幅ながら上昇基調と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は浪江町内の住宅地域一帯。需要者の中心は一般的には圏域内居住の個人であるが、現在では住民帰還が進 まず町内居住人口が回復しない中で、復興関連の事業者からの宿舎、事務所等の需要があり、これらがむしろ中心的な 需要を形成している。市街地東部と比較してＪＲ線より西側は復興がやや遅れ気味。取引の中心となる価格帯は、土地 が２５０～４００㎡で３００～８００万円程度、新築戸建住宅の分譲は現在のところは見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建賃貸はわずかに見られるが賃貸市場の成熟の程度は低く、収益価格は試算できなかった。比準価格は取引事例ごと の価格水準の差異が大きいが、信頼するに足る事例の収集採用を行い得たことから信頼性が認められ、価格形成要因の 比較においても居住環境等、市場における観点を重視した格差判定を行っており説得力に優れる。以上より、比準価格 を標準に、規準価格による検証を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浪江 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,400 円／㎡ [101.5] 100 100 [103.0] 100 [113.5] [103.0] 100 12,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 売買件数は増加しつつあるが事業者需要が中 心で、需要基盤としては不安定な状態が続い ている。 近隣地域よりも北側郊外部の住宅地域につい ても帰還者が現れており、居住環境が改善し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％