別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 浪江 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浪江 -1 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　河谷　元 印  TEL.

鑑定評価額 4,370,000 円  １㎡当たりの価格 13,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月9日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和元年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 双葉郡浪江町大字川添字中ノ目８０番１ ②地積 　(㎡) 321   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 戸建住宅が見られ、 農地も多い戸建住宅 地域 東12m町道 水道、下水 浪江 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    60 ｍ、南   220 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 浪江駅の西側に位置する住宅 地域 街 路 基準方位　北　　１ ２ｍ町道 交通 施設 浪江駅南西方 700m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 避難指示が解除され被災建物の解体や建て替えが見られるが、本格的な住宅地域の再興はいま暫く先になるもの と見込まれる。復興の進捗は遅いながらも進んでいることから、地価も小幅ながら上昇が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は浪江町のうち住宅地域一帯。需要者の中心は一般的には町内在住の個人であるが、現在は復興関連の事業 者が多く町内で事業を行っており、住宅地域においても事業者による宿舎、事務所、資材置場といった需要が見られ、 住民の帰還が進まない中ではむしろ中心的な需要者層を形成している。取引の中心となる価格帯は、土地が２００～３ ００㎡で３００～７００万円程度、新築戸建住宅の分譲は現在のところはほとんどない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸は市場としての成熟の程度が低く、収益価格は試算できなかった。一方比準価格は、取引は未だ少ないながら価格 資料とするに足る水準の事例収集を行い得たことから信頼性が認められ、価格形成要因の比較においても居住環境や周 辺の利用状況等、住宅地取引において重視される観点を同様に重視しており説得力に優れる。よって比準価格を標準に 、代表標準地との規準による価格との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広野 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,000 円／㎡ [100.5] 100 100 [100.0] 100 [158.4] [103.0] 100 13,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 売買件数は増加しつつあるが事業者需要が中 心で、需要基盤としては不安定な状態が続い ている。 復興整備が遅れていた近隣地域より南側の住 宅地域について、整備が進んで居住環境が改 善している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +60.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％