別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 福島富岡 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島富岡 5-1 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　大久保　元弘 印  TEL.

鑑定評価額 16,800,000 円  １㎡当たりの価格 30,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 双葉郡富岡町大字小浜字中央２３１番１外内 ②地積 　(㎡) 550   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 台形 1:1.5 銀行 Ｓ1 銀行、事業所等が見 られる国道沿いの商 業地域 西16m国道、北側道 水道、下水 富岡 880m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    60 ｍ、南   120 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.5 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       809 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 震災後閉鎖した店舗も見られ る国道沿いの商業地域。 街 路 １６ｍ国道 交通 施設 富岡駅北西方 880m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 復興事業の進捗に伴い経済活動は活性化しつつあり、当面現状維持していくと考えられる。事業者による中心市 街地及び周辺地区の宅地需要は根強く、地価は当面上昇基調を維持して推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富岡町内の商業・住宅混在地域を中心とする。需要者の中心は、圏内に地縁性を持つ個人事業者、法人の 外、復興関連の県内外事業者が見られる。住民帰還率は増えているが、取引の中心は復興関連事業者で市街地中心とそ の周辺の地区に限定して地価の上昇傾向が続く。既存商業地は取壊し・更地化で商業集積が少なく、商業地の規模、需 要動機も区々で取引される価格帯にはバラつきも多く、中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 従来の商圏人口を回復するには相当の期間を要し、一部に見られる収益物件も遊休資産の活用目的とした案件で土地価 格に見合う賃料水準の形成は未成熟であり、収益価格は試算しなかった。自用目的の取引が多い商業地域で、土地価格 は周辺地域の取引価格を指標に決定される傾向にある。よって比準価格を重視し、同一需給圏内の最近の土地需給動向 を勘案の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 帰還困難区域が残り住民帰還率も低位にとど まる。一方、復興事業が継続して事業者需要 もあり立地の良い地区を中心に地価上昇が見 られる。 公設民営の大型店が営業して復興事業に伴う 町外滞在者で賑わう。一方、定住人口の増加 は進まず、個人事業者等による商店進出の動 向は鈍い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％