鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福島富岡 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０Ｋ１ -4	双葉郡富岡町		更地	（　）	ほぼ台形	南10m県道、東5m、角地		（都） (70,200)
b	２０Ｋ１ -27	双葉郡富岡町		建付地	（　）	長方形	南6m町道、中間画地		（都） (60,200)
c	２０Ｋ２ -70	双葉郡富岡町		更地	（　）	ほぼ整形	南16m町道、西12m、北6m、三方路		（都）１住居 (70,200)
d	２０Ｋ２Ｙ -40	双葉郡富岡町		建付地	（　）	ほぼ正方形	北5m町道、中間画地		（都） (60,200)
e	２０Ｋ１ -8	双葉郡富岡町		更地	（　）	長方形	南6m区画街路、中間画地		（都）１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 16,345	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	16,025	100 [ 80.8]	19,833	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	20,200
b	(　 ) 14,284	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	13,226	100 [ 63.7]	20,763		21,200
c	(　 ) 26,963	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.7]	25,509	100 [ 103.0]	24,766		25,300
d	(　 ) 17,078	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	17,078	100 [ 80.8]	21,136		21,600
e	(　 ) 30,347	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 108.0]	28,099	100 [ 99.0]	28,383		29,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 21,000 円／㎡]

福島富岡 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例がなく、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,034,197	668,285	3,365,912	3,193,900	172,012	（　0.9689） 166,662	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	3,333,240 円　　　　（　 9,770 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福島富岡 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	131.04	ＬＳ2	262.08
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	200 ％	341 ㎡	18.9 m x 18.0 m	前面道路：区画街路　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（ファミリータイプ４戸：６５．５２㎡／戸）想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

重層長屋タイプのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	131.04	100.0	131.04	1,312	171,924	1.0	171,924
							1.0	171,924
～

～

～

～

計		262.08	100.0	262.08		343,848		343,848
								343,848

⑨年額支払賃料	343,848 円　×　12ヶ月　＝　 4,126,176 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 262.08 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,126,176 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 206,309 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,919,867 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	343,848 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,267 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 343,848 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 111,063 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,034,197 円　　　　（　 11,830 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０Ｋ１（賃）　　　　-4	1,804 ( 1,778)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 80.0]	100 [112.0]	2,119	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,350 円/㎡　月額支払賃料（　 1,312 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２０Ｋ２（賃）Ｙ　　　　-17	1,273 ( 1,204)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	1,212
c	２０Ｋ２（賃）Ｙ　　　　-19	1,293 ( 1,293)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [112.0]	1,154

福島富岡 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	123,000 円	41,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	123,785 円	4,126,176　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 11,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 287,000 円	41,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	82,000 円	41,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,000 円	41,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 668,285 円　（　　　　　　 1,960 円／㎡）　　（経費率　　 16.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9689

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,000,000 円	設計監理料率　 152,000 円／㎡　×　 262.08 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0779	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0651 ×　 45 ％　＋　0.0855 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,193,900 円（　　　　　 9,366 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,034,197 円
②総費用	668,285 円
③純収益　①－②	3,365,912 円
④建物等に帰属する純収益	3,193,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	172,012 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	166,662 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 489 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,333,240 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,770 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
福島富岡 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福島富岡 -1

福島県

福島第３

氏名

不動産鑑定士　大久保　元弘

印

TEL.

鑑定評価額

7,160,000 円

１㎡当たりの価格

21,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.3 倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	双葉郡富岡町大字小浜字中央３９６番１ (富岡曲田１１街区９)				②地積　(㎡)	341 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他）
	1:1	共同住宅Ｗ2	戸建住宅、アパート等が建ちつつある住宅地域	北東6m区画街路	水道、下水	富岡 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 130 ｍ、南 100 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 28.5 ｍ、奥行　約　　 26.5 ｍ、規模　　 756 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

戸建住宅、アパート等建ちつ
つある住宅地域。駅前ではイ
ンフラ整備が進行中。

街

路

基準方位北、６ｍ区
画街路

交通

施設

富岡駅北西方

700m

法令

規制

（都）１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

駅や大型商業施設に近く住宅やアパート建設が継続しており、当面は現状を維持していくと考えられる。復興事
業の継続に伴い中心市街地と周辺地区の宅地需要は根強く、地価は上昇基調を維持して推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 21,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 9,050 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は富岡町内の住宅地域を中心とする。需要者の中心は、圏内に地縁性を持つ個人であり、復興関連の事業者
も見られる。復興事業の進捗や大手ス－パー出店による生活利便性の向上もあり住民帰還率は増えているが、取引の中
心は復興関連事業者で市街地中心とその周辺の地区に限定して地価の上昇傾向が続く。既存住宅地の規模、需要動機も
区々で取引される価格帯にはバラつきも多く、中心となる価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

従来は戸建住宅地を主体とする住宅地域であったが、最近ではアパート建設も多く見られる。アパート等の収益物件は
遊休地活用を目的に建築費回収を主眼とした供給が多く、土地価格に見合う賃料水準の形成は未成熟で収益価格は低位
に求められた。土地価格は快適性をより重視し、周辺地域の取引価格を指標に決定される傾向にある。よって比準価格
を標準に、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　広野 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 21,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[102.0]

[102.0]
100

21,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     20,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

帰還困難区域が残り住民帰還率も低位にとど
まる。一方、復興事業が継続して事業者需要
もあり立地の良い地区を中心に地価上昇が見
られる。

復興事業が継続して事業所需要、アパート需
要と建設、中古物件の不足が見られる。一方
、大型病院の不足、定住する若年層の不在も
懸念される。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

福島富岡 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０Ｋ１ -4	双葉郡富岡町		更地	（　）	ほぼ台形	南10m県道、東5m、角地		（都） (70,200)
b	２０Ｋ１ -6	双葉郡富岡町		建付地	（　）	長方形	南5m町道、中間画地		（都） (60,200)
c	２０Ｋ２Ｙ -40	双葉郡富岡町		建付地	（　）	ほぼ正方形	北5m町道、中間画地		（都） (60,200)
d	２０Ｋ６Ｙ -1	双葉郡富岡町		建付地	（　）	ほぼ台形	北東16m町道、中間画地		（都） (60,200)
e	２０Ｋ３Ｙ -106	双葉郡富岡町		更地	（　）	台形	接面道路無、無道路地		（都） (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 16,345	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	16,025	100 [ 77.2]	20,758	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	21,200
b	(　 ) 13,916	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	12,885	100 [ 63.1]	20,420		20,800
c	(　 ) 17,078	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	17,078	100 [ 82.9]	20,601		21,000
d	(　 ) 22,133	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	22,133	100 [ 108.1]	20,475		20,900
e	(　 ) 15,137	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	15,137	100 [ 73.2]	20,679		21,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -16.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 21,000 円／㎡]

福島富岡 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,039,603	845,200	4,194,403	4,035,220	159,183	（　0.9689） 154,232	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	3,084,640 円　　　　（　 9,050 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福島富岡 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	164.25	ＬＳ2	328.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	200 ％	341 ㎡	18.9 m x 18.0 m	前面道路：区画街路　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

形式：２ＬＤＫ、平均専有面積：５４．７５㎡

⑦有効率　 93.9 ％
の理由

階段室等の共用部分確保を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	居宅	164.25	93.9	154.23	1,408	217,000	1.0	217,000
							1.0	217,000
一括 2～ 2	居宅	164.25	93.9	154.23	1,478	228,000	1.0	228,000
							1.0	228,000
～

～

～

計		328.50	93.9	308.46		445,000		445,000
								445,000

⑨年額支払賃料	445,000 円　×　12ヶ月　＝　 5,340,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 308.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,340,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 443,220 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,896,780 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	445,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,081 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 445,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 138,742 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,039,603 円　　　　（　 14,779 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０Ｋ１（賃）　　　　-3	2,030 ( 2,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	1,858	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,480 円/㎡　月額支払賃料（　 1,408 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０Ｋ２（賃）Ｙ　　　　-19	1,293 ( 1,293)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	1,231
c	２０Ｋ２（賃）Ｙ　　　　-16	1,273 ( 1,204)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,340

福島富岡 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	155,400 円	51,800,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	160,200 円	5,340,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 11,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 362,600 円	51,800,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	103,600 円	51,800,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	51,800 円	51,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 845,200 円　（　　　　　　 2,479 円／㎡）　　（経費率　　 16.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9689

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	51,800,000 円	設計監理料率　 153,000 円／㎡　×　 328.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0779	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0651 ×　 45 ％　＋　0.0855 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,035,220 円（　　　　　 11,833 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,039,603 円
②総費用	845,200 円
③純収益　①－②	4,194,403 円
④建物等に帰属する純収益	4,035,220 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	159,183 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	154,232 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 452 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,084,640 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,050 円／㎡）