別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 福島小野 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島小野 5-1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　矢吹　博則 印  TEL.

鑑定評価額 4,080,000 円  １㎡当たりの価格 23,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 田村郡小野町大字小野新町字中通５３番 ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗等が建ち並 ぶ既成商業地域 北東8.5m県道 水道 小野新町 710m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   180 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       175 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 県道（旧街道）沿いに形成さ れた既成商業地域 街 路 ８．５ｍ県道 交通 施設 小野新町駅北西方 710m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧街道沿いに形成された既成商業地域。集客力のある町内の大型商業施設に顧客が流出し繁華性が低下。人口減 少、高齢化の進行、後継者難と相俟って当地域の空洞化が顕著。地価は下落傾向で推移と予測。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小野町を中心に隣接自治体の商業地域及び商住混在地域を含む一円である。近隣地域は県道沿いに形成さ れた既成の商業地域である。需要者の中心は圏域内に地縁性を有する個人事業者及び圏域内外の法人である。郊外商業 施設への顧客流出、若年層の町外転出等による人口減少等により商況は衰退化傾向にあり新たな不動産投資は極めて少 ない。取引自体が少なく、また、取引される規模、価格も様々であるため取引の中心となる価格帯を見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の店舗併用住宅が多い既成商業地域であり、また、流動性・繁華性が減退しており賃貸市場の機能低下 が著しく賃貸事例が得られなかったため収益還元法の適用を断念した。本件では、不動産の取引動向、人口の推移等を 勘案のうえ、近隣地域及び類似地域において実際に成立し市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を 踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　田村 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,800 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [ 99.0] 100 [140.0] [100.0] 100 23,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当町内に於ける人口減少及び高齢化が進行し ており購買者層が希薄化している。現在行わ れている「おのまち総合計画」による町活性 化の効果は未知数 一般的要因のほか、郊外型店舗への顧客流出 もあり当地域の商況は衰退化傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.8 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　  +6.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％