別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 福島小野 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島小野 -1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　矢吹　博則 印  TEL.

鑑定評価額 3,890,000 円  １㎡当たりの価格 14,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 田村郡小野町大字小野新町字寺下７６番２０ ②地積 　(㎡) 261   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南6m町道、背面道 水道 小野新町 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 町中心部近郊の高台に開発さ れた小規模な住宅団地 街 路 基準方位　　　北６ ｍ町道 交通 施設 小野新町駅北西方 1.7km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 商業施設等へのアクセスが比較的良好な住宅団地であるが、当町の人口減少・高齢化の進行等により宅地需要は 減少傾向にあることから当地域の地価は下落傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小野町を中心に隣接自治体の住宅地域を含む一円。近隣地域は高台に開発された住宅団地「つつじケ丘ニ ュータウン」。需要者は町内への通勤者を中心とする一次取得者。比較的利便性良好な住宅団地であり、東日本大震災 直後には宅地需要も見られたが、若年層の町外転出、人口減少等に歯止めがかからず需要は再び低下傾向にある。取引 の中心価格帯は土地が総額で３００～４００万円、新築戸建住宅は２，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が立地する住宅団地で賃貸アパート等の収益物件は見られない。自己使用目的での取引が中心であ り賃貸市場が未成熟であるため収益還元法の適用を断念した。本件では、不動産市場の動きを勘案の上、対象標準地が 快適性・利便性を重視する住宅地域に所在していることから、居住の快適性・利便性に基づく不動産市場の需給動向を 反映した実証的な価格である比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　田村 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,800 円／㎡ [101.9] 100 100 [100.0] 100 [146.7] [104.0] 100 15,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 就労機会を求める若年労働者層の町外転出、 町外に居住する子供世帯の元へ移住する高齢 者の町外転出等により住民人口は減少傾向に ある。 町中心部近郊の高台に開発された小規模な住 宅団地で地域要因に格別の変動は見られない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +1.6 環境　　　　　　 +46.0 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％