別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 浅川 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浅川 5-1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　原田　昌明 印  TEL.

鑑定評価額 5,860,000 円  １㎡当たりの価格 22,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月13日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石川郡浅川町大字浅川字本町西裏８７番５ ②地積 　(㎡) 257   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1.2:1 店舗兼住宅 Ｓ2 飲食店舗、小売店舗 等が見られる駅前の 商業地域 北14.5m県道 水道、下水 磐城浅川 100m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    90 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 駅前通りの商店街 街 路 １４．５ｍ県道 交通 施設 磐城浅川駅東方 100m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 駅前通り沿いに立地するも繁華性は乏しく商業地域としては衰退傾向で推移していくと予測する。白河市、棚倉 町等への顧客流出が進む中、当地域内の土地に対する需要は弱く、地価は下落傾向を続けるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は浅川町を中心に周辺町村の商業地域及び住商混在地域一帯に及ぶ。主たる需要者は圏内に地縁性を有する 個人及び法人事業者である。圏内には繁華性が乏しく衰退傾向が強い地域や住宅地域へ移行しつつある地域も多く、土 地需要は総じて弱い。圏内における商業地の取引件数は乏しく、取引される価格帯は規模等によって様々であり、需要 の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺の店舗等は自己使用のものがほとんどを占め、不動産賃貸市場は成立しておらず、賃貸用建物の建築 の想定が現実的でないため収益価格は試算できなかった。同一需給圏内における商業地の取引は自己使用目的のものが 支配的であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であることから、かかる市場の実態を反映した 比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　棚倉 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,600 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [111.1] [100.0] 100 22,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町内の旧来の商店街は衰退傾向が強く、隣接 する白河市、棚倉町の大型店等へ顧客が流出 し空洞化が進んでいる。 駅前通りに立地する商業地域であるが人通り も少なく衰退傾向にあり、地価は下落を続け ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　  +6.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％