別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 福島石川 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島石川 5-1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　眞宏 印  TEL.

鑑定評価額 6,200,000 円  １㎡当たりの価格 25,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石川郡石川町大字双里字本宮２３番１１ ②地積 　(㎡) 243   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 台形 1:2 店舗 Ｗ2 小規模店舗が建ち並 ぶ県道沿いの近隣商 業地域 南11m県道、背面道 水道 磐城石川 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 町中心部に近い県道沿いの既 存の商業地域 街 路 １１ｍ県道 交通 施設 磐城石川駅北東方 1.9km 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 町中心部の既成商業地は空洞化が進んでおり、今後も衰退的に推移するものと予測する。郊外大型店への顧客流 出の影響を受け、土地を取得して事業を行う需要者が少なく、地価水準はやや下落傾向になるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、石川町及び近隣市町村の商業地域及び商住混在地域。需要者は町内の個人事業者及び法人を中心に、県 内の法人等である。国道１１８号沿い等の郊外型大型店舗への顧客流出等の影響を受け、競合する既存商業地の需要は 全般に弱い。新たに土地を取得して事業を行う需要者が少なく、中心商店街でも後継者難で借りる人も少ない。取引が 少なく、規模等により取引される価格帯がまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域においては自用の店舗等が中心となっており、商業事業者向けの賃貸市場が未成熟であり、収益価格は試算できな かった。自己使用目的の取引が主で、類似地域において信頼性のある取引事例を収集し得た。取引価格の水準を指標と して価格が決定されることが一般的と認められるので、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を標準として、空 店舗の動向や地域経済の状況を勘案し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　棚倉 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,600 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [ 99.9] [100.0] 100 25,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 総人口・生産年齢人口とも減少傾向にある。 既存商業地では後継者難や国道１１８号沿い の商業施設への顧客流出、役場の移転で取引 は低調である。 国道１１８号沿い等の郊外型大型店舗への顧 客流出が続き、既存の商業地の繁華性は低下 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％